Mieszkanie od dewelopera – poradnik kupującego

mieszkanie-od-dewelopera

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym to poważna inwestycja, do której trzeba się dobrze przygotować. Podpowiadamy czym się kierować przy wyborze lokalizacji i dewelopera, na co uważać przy podpisywaniu umowy i na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.

Rynek pierwotny czy wtórny? To pierwszy z wielu trudnych wyborów, których trzeba dokonać, decydując się na zakup mieszkania. Mieszkania deweloperskie mają tę zaletę, że nie wymagają remontu, często są wykończone pod klucz. Nowe budownictwo wiąże się także z nowoczesną infrastrukturą oraz niskimi kosztami użytkowania, które są związane z brakiem funduszu remontowego. Kupno mieszkania na rynku pierwotnym to jednak zwykle inwestycja w nieruchomość, która jeszcze nie istnieje, co wiąże się z pewnym ryzykiem. Jak je zminimalizować?

Wybierz dewelopera

Lokalizacja i cena to dwa najważniejsze kryteria dla większości kupujących i często… trudne do pogodzenia. W większości miast wybór wygląda podobnie: większe mieszkanie na obrzeżach miasta lub mniejsze w bardziej atrakcyjnej okolicy. Na szczęście inwestycji mieszkaniowych nie brakuje i zwłaszcza mieszkańcy większych miejscowości mogą w ofertach wybierać i przebierać. Według raportu GUS deweloperzy tylko w 2015 r. oddali do użytkowania 62 420 mieszkań, z czego najwięcej, bo aż 16 247, w województwie mazowieckim. Kolejne inwestycje są w trakcie budowy i planowania. Sprawdzając oferty deweloperów należy zwrócić uwagę na wizualizacje budynków, rozkład mieszkań czy zestawienie użytych materiałów. Ważne są też wcześniejsze realizacje firmy – warto je sprawdzić osobiście lub przeszukując fora internetowe. Wiele nowych osiedli ma swoje własne fora lub grupy na Facebooku, na których mieszkańcy na pewno chętnie podzielą się swoimi opiniami o deweloperze. Warto dopytać zwłaszcza czy inwestor wywiązywał się z terminów i jakiej jakości było wykończenie mieszkań. Jeśli firma deweloperska jest notowana na giełdzie, łatwo można prześwietlić jej historię i stan finansowy. Mniejsze firmy można sprawdzić przez przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich – należący do związku deweloperzy podpisują Kodeks Dobrych Praktyk, który reguluje wzajemne prawa i obowiązki w relacji klient-deweloper.

 

 

Policz opłaty

Deweloper powinien pokazać kupującym rozpiskę opłat eksploatacyjnych. Większość z nich można przewidzieć już na bardzo wczesnym etapie inwestycji. Wiele mieszkań jest reklamowanych jako bezczynszowe, ale to nie oznacza, że po ich zakupie nie zostaniemy obciążeni żadnymi opłatami. Warto pamiętać, że wraz z odbiorem kluczy do mieszkania stajemy się także współwłaścicielami gruntu pod budynkiem i jego części wspólnych. W ślad za tym idą pewne obowiązki i koszty. Zazwyczaj ich wysokość jest ustalana proporcjonalnie do posiadanej powierzchni, która stanowi konkretny udział w nieruchomości wspólnej.

Sprawdź lokalizację

Od kilku lat firmy sprzedające mieszkania deweloperskie mają obowiązek przygotowania tzw. prospektu informacyjnego. Powinny w nim być zawarte szczegółowe informacje o inwestycjach planowanych w promieniu 1 km od nowopowstającego budynku tj. budowach dróg, torów kolejowych, wysypiska śmieci, oczyszczalni ścieków lub innych obiektów mających wpływ na komfort życia. Informacje zawarte w prospekcie muszą być pełne oraz prawdziwe pod groźbą odpowiedzialności karnej. Nie zaszkodzi jednak samodzielnie sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego dla najbliższej okolicy w urzędzie gminy lub miasta.

Przygotuj się do podpisania umowy

W dniu 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Na jej mocy umowy na zakup mieszkania muszą być formułowane zgodnie ze szczegółowymi wytycznymi, a przekazywane deweloperom pieniądze są chronione przez ubezpieczenia bankowe oraz rachunki powiernicze. Mimo wszystko uważna lektura umowy to podstawa. Trzeba się przy okazji jej podpisywania liczyć z kosztem, często niemałym. Umowa w myśl ustawy powinna być bowiem podpisywana u notariusza, a koszt jego usługi jest dzielony po połowie między kupującego a sprzedającego. W umowie powinny być zawarte kary umowne za jej niedotrzymywanie przez każdą ze stron. To ważne, bo w przypadku takich inwestycji często zdarzają się opóźnienia, które narażają kupującego na straty. Dzięki odpowiednim zapisom w umowie można się domagać rekompensaty za takie sytuacje. Zawarta u notariusza umowa deweloperska nie sprawia, że stajemy się pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości. Akty własności wystawiane są dopiero po wybudowaniu i oddaniu do użytku budynku oraz po zawarciu umowy przyrzeczonej, czyli po podpisaniu u notariusza umowy o przeniesienie własności nieruchomości.

Wybierz sposób wykończenia

Na rynku pierwotnym nabywca w większości przypadków ma wybór, na jakim etapie wykończenia chce odebrać mieszanie. Zwykle dostępne opcje to stan deweloperski, deweloperski podwyższony i „pod klucz”, ale mogą się one różnić w zależności od dewelopera. Standardowo w wariancie deweloperskim w mieszkaniu powinna być wylewka podłogowa, instalacje pod urządzenia wodno-kanalizacyjne i pod urządzenia grzewcze, przyłącze prądu oraz okna i wewnętrzne parapety. Podwyższony standard zakłada, że deweloper wykona tzw. biały montaż, czyli podłączy umywalkę, wannę, brodzik czy toaletę. Często też będziemy mogli wybrać np. panele podłogowe, za których montaż będzie odpowiadać firma deweloperska. Opcja „pod klucz” jest najwygodniejsza, ale stosunkowo rzadko wybierana przez kupujących, być może ze względu na to, że jest dość droga. Ceny wykończenia „pod klucz” przeliczane są zwykle na metr kwadratowy i wahają się od kilkuset do tysiąca złotych lub więcej za metr wykańczanej powierzchni.

Odbierz klucze do mieszkania

Mieszkanie deweloperskie najlepiej odbierać w towarzystwie fachowca. Wszelkie zauważone wady wykończeniowe deweloper powinien naprawić i dopiero wtedy można podpisać protokół zdawczo-odbiorczy. Po oficjalnym przekazaniu kluczy do lokalu kupujący przejmuje koszty związane z jego posiadaniem (media itd.). Możliwość odpoczynku we własnym, nowym i pięknie wykończonym mieszkaniu po przebrnięciu przez wszystkie trudne wybory, procedury i formalności – bezcenna!
Artykuł powstał we współpracy z Vantage Development S.A.