Porady prawne: Zasiedzenie nieruchomości

dom

fot. midiman via Foter.com / CC BY

Artykuł 172 kodeksu cywilnego reguluje instytucje zasiedzenia nieruchomości, zgodnie z którym posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Przedmiotem zasiedzenia mogą być nie tylko nieruchomości, w drodze zasiedzenia można równięż nabyć własność nieruchomości gruntowej, własność nieruchomości budynkowej, własność nieruchomości lokalowej, udział we współwłasności, służebność gruntową ( w tym służebność przesyłu), użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości, których właścicielem jest Skarb Państwa.

Nie wszystkie nieruchomości można nabyć w drodze zasiedzenia. Zgodnie z Postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2015 r. III CSK 323/14,  nieruchomość przeznaczona pod drogę publiczną może stanowić tylko własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (art. 2a ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.). Ustawowe wyłączenie nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną z obrotu oznacza niedopuszczalność zmiany jej właściciela na inny prywatny podmiot. W konsekwencji tego, posiadanie samoistne takiej nieruchomości przez podmiot niepubliczny nie może prowadzić do jej nabycia przez zasiedzenie. Nie jest natomiast wyłączone nabycie przez zasiedzenie prawa własności nieruchomości objętych we władanie przez podmioty publiczne w celu wybudowania na nich drogi publicznej. Nie można również zasiedzieć nieruchomości, które są przedmiotem użytku powszechnego lub przeznaczone na szczególne cele społeczne, np. place publiczne, parki, skwery, wybrzeża morskie, ścieżki holownicze itp.

 

Przesłankami nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest posiadanie samoistne przez określony czas, który jest zależny od dobrej i złej wiary posiadacza (20 i 30 lat). Dla istnienia posiadania samoistnego niezbędne jest faktyczne władanie rzeczą. Przy posiadaniu samoistnym odpowiadającym prawu własności oznacza to korzystanie z rzeczy w taki sposób jak właściciel. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel. Podział powyższy oparty jest zatem na elemencie woli posiadacza. Posiadanie samoistne zachodzi wówczas, gdy posiadacz przez posiadanie, czyli władztwo nad rzeczą realizuje w stosunku do rzeczy uprawnienia, które przysługują właścicielowi. Posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne. Przejawem samoistnego posiadania są uprawnienia właściciela – prawo rozporządzania rzeczą, prawo korzystania z rzeczy i prawo posiadania rzeczy.

Wnioskodawca, aby udowodnić swoje władztwo nad nieruchomością będzie musiał udowodnić m.in. a) płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki, jak np. koszenie i zbieranie trawy, b) zabudowę nieruchomości lub rozbudowę budynków stojących na nieruchomości, którą chce zasiedzieć, c) nazywanie się właścicielem np. w relacjach z urzędami czy też osobami trzecimi d) grodzenie nieruchomości i niewpuszczanie na jej teren innych osób, e) dbanie o utrzymanie nieruchomości w należytym stanie, podejmowanie decyzji związanych z remontami, etc. Wnioskodawca z uwagi na upływ długiego okresu, nie zawsze posiada dokumenty, które mogą nie wykazać zasadności wniosku o zasiedzenie, dlatego należy pamiętać że poza takimi dowodami, można powołać świadków, rachunki za prąd, umowy zawierane z osobami trzecimi (najem, użyczenie).

Czym jest dobra i zła wiara, od której zależy czas nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia ? Pojęcia nie zostały zdefiniowane przez ustawodawcę. W dobrej wierze będzie ten posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale uzasadnionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności, przy czym dobra wiara nie jest wymagana przez cały okres posiadania, ale w chwili uzyskania posiadania. Pojęcie dobrej wiary pod kątem zasiedzenia zostało ukształtowane przez orzeczenia Sądu Najwyższego.

Orzeczenia Sądu Najwyższego odnośnie dobrej wiary w kontekście zasiedzenia

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91 „Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.” Za tradycyjnym rozumieniem dobrej wiary posiadacza nieruchomości, który objął ją we władanie na podstawie umowy sporządzonej bez zachowania wymaganej przez obowiązujące prawo formy aktu notarialnego, przemawia także zasada ochrony własności, będąca jedną z podstawowych zasad w stosunkach cywilnoprawnych, w tym przede wszystkim w stosunkach prawnorzeczowych.
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 2016 r., III CSK 126/15 „ Dobra wiara zasiadującego posiadacza występuje wówczas, gdy ingerowanie w cudzą własność rozpoczęło się w okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza cudzego prawa.
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1998 r., II CNK 770/97 ” Nie można przyjąć, aby w dobrej wierze był spadkobierca obejmujący w posiadanie nieruchomość spadkową, w sytuacji gdy wie, że są inni spadkobiercy powołani do dziedziczenia.”
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 2000 r., II CNK 282/00 „Decydujące znaczenie dla oceny „dobrej” lub „złej wiary” posiadacza mają elementy subiektywne, odnoszące się do jego stanu świadomości. Wejście w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności nie uzasadnia przyznania przymiotu dobrej wiary posiadaczowi, albowiem z samej treści umowy wynika, że prawo własności przysługuje w dalszym ciągu zbywcy. Oparcie się nabywców na wadliwej treści umowy zobowiązującej sporządzonej w formie aktu notarialnego może usprawiedliwiać ich przekonanie o przysługującym im prawie własności z chwilą ziszczenia warunku zawieszającego.”

Nabycie własności w drodze zasiedzenia następuje po upływie określonego terminu: w wypadku nieruchomości wynosi on 20 lat, jeśli uzyskanie posiadania nastąpiło w dobrej wierze oraz 30 lat w wypadku złej wiary. Dobra wiara posiadacza ma natomiast wpływ na skrócenie wymaganego terminu zasiedzenia z 30 do 20 lat. Istotnym udogodnieniem dla posiadacza w tym zakresie jest to, że ocenie podlega dobra lub zła wiara w chwili uzyskania posiadania rzeczy. Wnioskodawca musi pamiętać, że musi posiadać nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny. Nie może do okresu potrzebnego do stwierdzenia zasiedzenia doliczyć wcześniejszego okresu posiadania zależnego.

Nabycie własności w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa, a postanowienie sądu ma charakter deklaratywny. Jest to postępowanie nieprocesowe, a sądem właściwym jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Opłata od wniosku w sprawie o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł.

Radca Prawny Joanna Regent-Cendrowska

W razie pytań do artykułu: 669-134-666, regent@jrkrp.pl