W pierwszych tygodniach ataku koronawirusa wielu sprzedających działki, czy domy zastanawia się zapewne, jak nowa sytuacja wpłynie na decyzje kupujących i ceny. Tymczasem wiele działek i domów na sprzedaż, zarówno w samym Legionowie, jak i w Jabłonnie czy w miejscowościach takich jak Rajszew, Skierdy Chotomów, Olszewnica, czy Wieliszew oferowanych jest na sprzedaż od miesięcy.
Właścicielom części z nich być może nie spieszy się, ze sprzedażą. Dla tych, którzy nie chcą czekać na możliwe spadki wartości i cen, mamy wskazówki, jak sprzedawać działkę już teraz i wyróżnić ją na tle innych ofert w okolicy.
Wyczekiwanie, czyli jak koronawirus wpłynie na sprzedaż działek?
Nie tylko w tej części Mazowsza odczuwalne jest – zarówno po stronie popytowej, jak i podażowej – pewnego rodzaju wyczekiwanie, na to, jak pierwsze tygodnie epidemii przełożą się na zainteresowanie działkami, a konkretniej ich ceny. Nie wiemy dziś, jak zmieni się wartość nieruchomości, ale wobec twardych danych o liczbie zamykanych firm i zwolnieniach, raczej zbyt optymistycznie byłoby zakładać, że w obecnej sytuacji popyt, więc i ceny utrzymają się na nienaruszonym poziomie. Wiele osób wolałoby zapewne już teraz sprzedać dom czy działkę, nie czekając na możliwe spadki, ale niektórzy kupujący ze względów bezpieczeństwa nie są chętni do osobistych spotkań.
Tymczasem wiosna i lato, to najlepszy okres na sprzedaż działki. W tym czasie wiele rodzin snuje plany, wybiera miejsce pod budowę domu i ze zwiększonym zainteresowaniem przegląda oferty sprzedaży działek (czy domów za miastem). Jak już wiemy, rok 2020 jest inny, bo odgórne ograniczenia w przemieszczaniu się powodują m.in. że tylko nieliczni mają okazję przejeżdżać obok banerów wbitych w ziemię na działkach na sprzedaż. Większe szanse na dotarcie z ofertą do kupujących daje wykorzystanie internetu. Tu jednak o atencję konkurują już setki ofert sprzedaży działek, więc niejako z automatu, uwadze oglądających umykają oferty ukazujące najsłabiej walory danej działki. Są to ogłoszenia ze słabymi zdjęciami (niekiedy nawet bez zdjęć) i niemal zawsze bez prezentacji wideo działki i jej bliższej oraz dalszej okolicy.
Na drugim biegunie są oferty działek, które dzięki zdjęciom czy filmom, są lepiej premiowane przez algorytmy portali ogłoszeniowych i prezentowane przed ogłoszeniami mniej atrakcyjnymi. Co dziwne, takich ogłoszeń z działkami, praktycznie nie znajdziemy w powiecie legionowskim. Dobra wiadomość jest taka, że stwarza to duże szanse dla właścicieli działek (ale też domów), którzy jako pierwsi zdecydują się wyróżnić swoje oferty sprzedaży, wzbogacając je np. o atrakcyjne multimedia. Logiczne wydaje się, że najbardziej zyskają na tym ci, którzy zrobią to jako pierwsi, bo z upływem czasu takich materiałów będzie przybywać.
„Sprzedam działkę”, czyli baner przy drodze i niewykorzystane szanse
Przejeżdżając autem przez gminy powiatu legionowskiego, stosunkowo często dostrzec można banery z napisem „Sprzedam działkę” i numerem telefonu. To popularny sposób wśród osób, które chcą sprzedać działkę bezpośrednio. Czy skuteczny? Zależy co rozumieć przez skuteczność. Jeśli liczbę telefonów, być może tak. Jednak czy miarą skuteczności nie powinna być w tym wypadku sprzedaż, a nie liczba rozmów telefonicznych i powtarzające się pytania o podstawowe parametry działki i jej cenę? Spróbujmy wypunktować inne ograniczenia tego sposobu prezentacji oferty. Z czym wiąże się ograniczanie promocji wyłącznie do banera na działce:
- Informacja z banera dotrze tylko do osób przejeżdżających daną drogą. Wiele z nich to okoliczni mieszkańcy posiadający już lokum
- Ile z osób, które potencjalnie byłyby zainteresowane szczegółami, zdąży w trakcie jazdy (często z dużą prędkością) zanotować czy zapamiętać numer telefonu, lub zrobić zdjęcie?
- Baner z numerem telefonu jest mało pojemnym nośnikiem informacji. Informuje o lokalizacji (czasem mylnie), niekiedy o powierzchni, rzadziej o cenie. W efekcie sprzedający musi odbierać wiele telefonów, a dużo takich rozmów nie miałaby miejsca, gdyby zainteresowany miał pełniejsze informacje, zanim zdecyduje czy zadzwonić. Duży odsetek takich rozmów, to w wielu przypadkach strata czasu dla obu stron.
- Liczba dzwoniących, nie jest więc liczbą osób zainteresowanych zakupem tej działki, a liczbą osób, które chcą uzyskać podstawowe informacje.
- O ile czytelny baner może pomóc, o tyle baner zalegający miesiącami na działce może wywołać wątpliwości i przeświadczenie o niskiej wartości działki lub jej ewentualnych ukrytych wadach („nie ma chętnych?”, „coś jest nie tak z tą działką”).
- Co ciekawe, jeśli w danej miejscowości mija się kilka banerów jeden po drugim, wówczas wątpliwości „przenoszą się” na całą okolicę, bo przykładowo „dlaczego tutejsi mieszkańcy pozbywają się działek (czy domów)? Źle się tu mieszka?”. Kilka takich „skupisk” banerów można obserwować od miesięcy, a nawet lat wzdłuż ul. Modlińskiej (droga wojewódzka nr 630 między Jabłonną a Nowym Dworem Mazowieckim), ale też przy drodze krajowej nr 61, do Jeziora Zegrzyńskiego i dalej.
- Wreszcie największa wada opierania sprzedaży wyłącznie o baner. Nie zobaczą go osoby, które tędy nie przejadą – z innych miejscowości i części Polski. Tym sposobem pozbawiamy się możliwości dotarcia do osób, które mają szerszy zakres poszukiwania działki. Przykładowo, jako kryterium przyjmują „do 40 km od Warszawy”, czy „pół godziny jazdy do stacji Metra”. Konkretna miejscowość ma znaczenie drugorzędne. Takich osób jest więcej niż przejeżdżających obok działki, ale do nich nigdy nie dotrze informacja z samego banera.
Sprzedam działkę – w internecie
Równolegle z wbiciem banera w działkę, niektórzy sprzedający dodają ogłoszenie w internecie. Do wyboru są portale płatne i darmowe. Ogłoszenie w internecie ma tę przewagę nad samym banerem, że pozwala dotrzeć z informacją nie tylko do osób, które przejeżdżają obok banera. Dzięki temu grono zainteresowanych zwiększa się o kilkaset, a może i kilka tysięcy procent – czyli o osoby, które szukają działki wokół całej Warszawy, a nie tylko w konkretnej gminie powiatu legionowskiego, wyłącznie wzdłuż wybranej ulicy. Tu jednak musimy się zmierzyć z większą liczbą innych sprzedających. Jeśli nasza działka ma mało zdjęć, do tego są one słabej jakości, to szanse na to, że nasze ogłoszenie będzie promowane przez portal z ogłoszeniami są niższe. Na liście działek, największą uwagę kupujących przykuwają oferty z dobrymi zdjęciami. Algorytmy niektórych portali promują dodatkowo ogłoszenia wzbogacone o materiał wideo. Lepsza widoczność takich ogłoszeń to więcej oglądających i czytających ogłoszenie, więc i większa szansa na szybką sprzedaż a w przypadku kilku zainteresowanych – na uzyskanie bardziej atrakcyjnej zapłaty za działkę.
Jest tu jeszcze jedna analogia z działkami sprzedawanymi wyłącznie przez baner. Jeśli działka ma zbyt wysoką cenę lub jest pokazana w nieatrakcyjny sposób (mało zdjęć, lub fotografie robione słabym aparatem/telefonem, przekrzywione itd.), to oferta pozostaje na portalu przez dłuższy czas. Dotyczy to głównie serwisów, gdzie dodawanie ogłoszeń jest bezpłatne (gdyż na tych płatnych, nieopłacone ogłoszenia znikają przeważnie po miesiącu). Mamy więc analogiczną sytuację. Oglądający – tak jak opisywany wcześniej „przejeżdżający autem” – obserwuje, że działka jest „niesprzedawalna” i zaczyna nabierać podejrzeń. W najlepszym przypadku uzna, że cena jest za wysoka. Gorzej, jeśli założy, że z działką „musi być coś nie tak”, skoro nikt od miesięcy nie chce jej kupić. Wówczas nie weźmie naszej oferty pod uwagę.
Działki na sprzedaż w powiecie legionowskim – „ukrywany” potencjał
Dlaczego w tytule tego akapitu napisałem o ukrywanym potencjale? Bo ogłoszenia pokazujące jak dużo zalet ma ten region i zamieszkanie tutaj – są rzadkością. Wiele miejscowości leży w pobliżu, czy wręcz na skraju terenów leśnych. Niektóre są (niekiedy jednocześnie) blisko Wisły i Narwi. W powiecie jest coraz więcej miejsc, gdzie można aktywnie uprawiać sporty – biegać, jeździć rowerem, grać w piłkę – słowem dbać o zdrowie i aktywność nie tylko własne, ale i najbliższych, dzieci. Nie wspomnę o popularnym wśród Warszawiaków Zalewie Zegrzyńskim. Zaletą są połączenia kolejowe ze stolicą, szybki dojazd do pracy. Gdy przeminą ograniczenia związane z koronawirusem, znaczenie odzyska lotnisko w Modlinie (znam wiele osób, które kilka razy w roku korzystają z ofert tanich lotów, by zwiedzać europejskie stolice). Jednocześnie mamy tu czyste powietrze, urzekające krajobrazy i wiele obiektów historycznych. Dla wielu rodzin zaletą będzie też sprawny dojazd nad morze. Co ważne, ceny działek w powiecie legionowskim, od lat wydają się konkurencyjne w porównaniu z niektórymi podwarszawskim miejscowościami. Dlatego mając tak dużo do zaoferowania, warto postarać się pokazać to wszystko potencjalnym kupującym. Czy klienci na taką działkę to wyłącznie osoby mieszkające w okolicy i przejeżdżające tędy codziennie w drodze do sklepu, czy pracy? Nietrudno wyobrazić sobie osoby (i starać się do nich dotrzeć), które marzą o oddychaniu czystym powietrzem, chcą odpocząć od zgiełku Warszawy lub innego dużego miasta i potrzebują miejsc do aktywności fizycznej. Trudno byłoby im to wszystko uzmysłowić, wykorzystując jedynie baner na działce przy ruchliwej ulicy lub zdjęcia działki porośniętej wysoką trawą.
Jak pokazać zalety działki wykorzystując walory powiatu legionowskiego i zwiększyć grono zainteresowanych zakupem?
Wiele osób, które sprzedawały już wcześniej własną nieruchomość, ma różne doświadczenia z agencjami nieruchomości, niekiedy także nie najlepsze. Kilka słów o tym, jak pracujemy my. Przede wszystkim w Goeste Nieruchomości oferujemy działki naszych klientów (w tym działki na Mazurach, nad morzem, czy w górach) nie tylko kupującym z Warszawy i okolic. Przygotowanie rozbudowanej prezentacji działki czy domu wymaga inwestycji w nagrania i montaż, w zdjęcia oraz poświęcenia określonego czasu. Czy sprzedający może uniknąć inwestowania własnych pieniędzy z góry? W odpowiednim modelu współpracy z nami – tak. Wówczas to my przygotowujemy materiały i prowadzimy akcję promocyjną. Żeby zwróciły się nam środki zainwestowane w sesję fotograficzną, nagrania wideo, nagrania z drona i promocję ofert, musimy skutecznie zadbać o znalezienie kupca. Bez tego nie ma przecież mowy o odzyskaniu zainwestowanych środków, a co dopiero zarobieniu jakiegokolwiek wynagrodzenia za wykonaną pracę. Inaczej mówiąc, wynagrodzenie (nazywane przez klientów prowizją) dostajemy pod warunkiem, że solidnie wykonamy swoją pracę. Jesteśmy wynagradzani za skuteczność, co jest komfortowe dla naszych klientów.
Co zrobić, by sprzedać swoją działkę?
Ten artykuł porusza jedynie część zagadnień związanych ze sprzedażą działki. Dalsze wskazówki, dla osób posiadających działkę lub dom na sprzedaż – nie tylko w Legionowie, Chotomowie, Jabłonnie, Rajszewie czy Wieliszewie – znajdą Państwo pod adresem:
DziAAAłki.pl – po kliknięciu w ten link >>>
Znajdują się tu m.in. informacje, jak samodzielnie nagrać wideo działki, film z drona i jaka będzie różnica (także w promocji), jeśli zrobi to wyspecjalizowana agencja nieruchomości. Choć nie każda nieruchomość nadaje się do oferowania w ten sposób, zachęcam Państwa do rozmowy, podczas której omówimy indywidualnie każdy przypadek.
Nadmierny pośpiech nigdy nie jest wskazany, jednak aktualnie wydaje się, że najwięcej skorzystać mogą ci, którzy przejdą do działania od razu – przed innymi. Sprzyjająca jest też ładna pogoda i pora roku. Co ważne, jeśli zaczniemy działać już dziś, są większe szanse, że zdążymy osiągnąć Państwa cel przed przewidywanym przez niektórych, możliwym spadkiem wartości nieruchomości.
Jeśli ktoś z Państwa chciałby się spotkać i omówić wystawienie na sprzedaż swojej nieruchomości, proszę o telefon. Mój nr to: 501 280 660.
O autorze:
Nazywam się Tomasz Targoński. Jestem Licencjonowanym Pośrednikiem w Obrocie Nieruchomościami (licencja PFRN nr 25516).
Mieszkam na pobliskim Tarchominie, więc jeśli mają Państwo jakiekolwiek pytania dotyczące współpracy i sprzedaży domu, działki, mieszkania lub wynajmu, zapraszam do kontaktu.
