Nowy, mierzący nawet i 20 metrów wysokości 4-piętrowy obiekt handlowy z mieszkaniami będzie mógł powstać na tyłach galerii Gondola i Błękitnego Centrum w Legionowie – takie m. in. rozwiązania zawarto w projekcie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp) dla ścisłego centrum miasta. Co ważne, ten dokument nie ma jeszcze obowiązującego kształtu, a zainteresowani mieszkańcy wciąż mogą wnosić do niego swoje uwagi. Rozpatrzy je prezydent Legionowa, Roman Smogorzewski.
Znów można składać uwagi
Trwa procedura związana z uchwaleniem nowego mpzp dla przeszło 22 hektarów położonych w ścisłym centrum Legionowa. Chodzi o w większości już zagospodarowane tereny odgraniczone ulicami generała Józefa Sowińskiego, Marszałka Józefa Piłsudskiego, Jagiellońską, Juliusza Słowackiego i drogą krajową nr 61 (DK nr 61). Projekt tego dokumentu ponownie wyłożony zostanie do publicznego wglądu w dniach od 24 listopada do 14 grudnia 2023 r., a w czwartek, 7 grudnia 2023 r. o godzinie 16.30 w sali konferencyjnej Urzędu Miasta (UM) w Legionowie odbędzie się dyskusja publiczna nad ustaleniami w nim zawartymi. Uwagi do zawartych tam reform można zgłaszać do 28 grudnia 2023 r. Rozpatrzy je prezydent Roman Smogorzewski. Procedura związana z tworzeniem przepisów przestrzennych mających w przyszłości obowiązywać w tej części miasta rozpoczęła się w sierpniu 2019 r., kiedy to radni przystąpili do sporządzania mpzp dla tej dzielnicy. Po raz pierwszy projekt tego dokumentu udostępniono do wglądu mieszkańcom wiosną 2023 r. Informowaliśmy o tym w tej wiadomości.
Obecnie konsultowany z mieszkańcami projekt nowego mpzp dla przeszło 22 hektarów położonych w centrum Legionowa i w części osiedla Jagiellońska ustanawia tam m. in zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną, usługową, usług administracji publicznej oraz handlową, w tym tę o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m².
Galeria handlowa z mieszkaniami przy Słowackiego
Najważniejszą zmianą w stosunku do jeszcze obowiązujących przepisów przestrzennych jest wydzielenie w ścisłym centrum Legionowa nieruchomości, na których mogą być realizowane obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m². Tę nową funkcję władze miasta chcą wprowadzić na kilku dotąd niezabudowanych działkach położonych na tyłach galerii Gondola i Błękitnego Centrum, odgraniczonych ulicami Marszałka Józefa Piłsudskiego, Jagiellońską, Juliusza Słowackiego i księdza pułkownika Jana Mrugacza. Zgodnie z wolą planistów, na wskazanych terenach będzie można budować tak bloki, jak i obiekty handlowo-usługowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m². Obiekty te nie będą mogły być jednak wyższe, niż 20 metrów i liczyć więcej, niż 4 piętra. Tworzone przepisy ustalają tu maksymalną powierzchnię zabudowy działek na poziomie 70 procent, a minimalną powierzchnię biologicznie czynną na poziomie 20 procent. Co ważne, wszystkie budowle, które zrealizowane zostaną w tym rejonie w przyszłości mają mieć zapewnioną obsługę komunikacyjną wyłącznie od strony ulicy Juliusza Słowackiego.
Zabudowa usługowa
W przypadku zabudowy wyłącznie usługowo-handlowej, tworzony obecnie mpzp dopuszcza budynki usługowe w zabudowie wolnostojącej lub bliźniaczej o wysokości do 12 metrów z maksymalnie 3 kondygnacjami nadziemnymi. Nowe przepisy dla zabudowywanych w ten sposób terenów ustalają maksymalną powierzchnię zabudowy w stosunku do powierzchni działek budowlanych na poziomie od 40 do 70 procent, a powierzchnię biologicznie czynną na poziomie od 15 do 25 procent. Tego rodzaju funkcje będą mogły być realizowane na nieruchomościach mieszczących się na rogach ulic Warszawskiej i generała Józefa Sowińskiego, Warszawskiej i Jagiellońskiej, Jagiellońskiej i Juliusza Słowackiego oraz przy ulicy Warszawskiej, za jej skrzyżowaniem z ulicą Jagiellońską.
Zabudowa wielorodzinna
W przypadku zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej tworzony obecnie mpzp dopuszcza bloki o wysokości od 12 do 20 metrów z maksymalnie od 3 do 7 kondygnacjami nadziemnymi. Nowe przepisy dla zabudowywanych w ten sposób terenów ustalają maksymalną powierzchnię zabudowy w stosunku do powierzchni działek budowlanych na poziomie od 40 do 50 procent, a powierzchnię biologicznie czynną na poziomie od 25 do 30 procent. W przypadku tego rodzaju zabudowy, można będzie ją łączyć z zabudową usługową. Co ważne, ta ostatnia funkcja będzie mogła być realizowana tylko na pierwszym i drugim piętrze bloków. Mowa tu o budynkach wielorodzinnych istniejących bądź dopiero mających powstać w ścisłym centrum Legionowa na nieruchomościach odgraniczonych ulicami Jagiellońską, Juliusza Słowackiego, księdza pułkownika Jana Mrugacza, Stanisława Wyspiańskiego, Marszałka Józefa Piłsudskiego i Warszawską.
Dopuszczenie usług w blokach przy Kościuszki
Kolejną szykowaną zmianą jest dopuszczenie realizacji zabudowy usługowej na nieruchomościach przylegających do ulicy Tadeusza Kościuszki w Legionowie. Obecnie obowiązujące tam przepisy przestrzenne umożliwiają tam bowiem wyłącznie wielorodzinną zabudowę mieszkaniową. Po tych zmianach, w blokach będą mogły być świadczone usługi. Projektowane przepisy zakładają ponadto, że nowe budynki wielorodzinne będą mogły liczyć po 3 piętra i nie będą mogły być wyższe, jak 12 metrów. Maksymalna powierzchnia zabudowy działek usytuowanych w tej przestrzeni ma być ustalona na poziomie 50 procent, a minimalna powierzchnia biologicznie czynna na poziomie 30 procent.
Zakaz szeregowców przy Warszawskiej. Takie budowle chce się dopuścić jedynie na rogu Słowackiego i Kościuszki
Na terenach odgraniczonych ulicami Warszawską, Tadeusza Kościuszki i Juliusza Słowackiego obowiązujące obecnie w Legionowie przepisy przestrzenne ustanawiają głównie zabudowę usługową. Natomiast, obecnie planowane rozwiązania, oprócz usług nieuciążliwych chcą dopuścić tam również realizację jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej w formach albo wolnostojącej, albo bliźniaczej. Co ważne, w przeciwieństwie do obecnie obowiązującego na tym terenie mpzp, ten nowy ma też uniemożliwić realizację w tym miejscu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie szeregowej. Ta ma być dopuszczona jedynie na wybranych nieruchomościach położonych na rogu ulic Juliusza Słowackiego i Tadeusza Kościuszki. Co ważne, takich rozwiązań nie ujęto w pierwotnych założeniach projektowych. Obecnie, urbaniści chcą na tych działkach dopuścić budowę co najwyżej 2-piętrowych szeregowców nie wyższych jednak, jak 10 metrów. W przypadku pozostałych parametrów zabudowy dla wskazanych działek przewiduje się wprowadzenie maksymalnej powierzchni zabudowy na poziomie 50 procent, a minimalnej powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 30 procent.
Zabudowa jednorodzinna
W przypadku jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej tworzone przepisy przewidują wyłącznie zabudowę wolnostojącą i bliźniaczą, w tym tę połączoną z usługami nieuciążliwymi. Maksymalną wysokość takich budynków ustalają na poziomie od 10 do 12 metrów, maksymalną powierzchnię zabudowy działek na poziomie od 40 do 50 procent, a minimalną powierzchnię biologicznie czynną na poziomie 30 procent. Tego rodzaju rozwiązania mają obowiązywać na nieruchomościach położonych przy ulicach Tadeusza Kościuszki, Juliusza Słowackiego, Warszawskiej, na rogu ulic Jagiellońskiej i Juliusza Słowackiego,
Parametry parkowania
Projektanci mpzp dla przeszło 22 hektarów położonych w ścisłym centrum Legionowa ustalili też parametry parkowania w tej przestrzeni. I tak, na terenach zabudowy wielorodzinnej ma obowiązywać wskaźnik 1,5 miejsca parkingowego na 1 mieszkanie, na terenach jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej – 2 miejsca parkingowe na 1 lokal mieszkalny powstały w takiej zabudowie, a na terenach zabudowy usługowo-handlowej – przynajmniej 2 miejsca parkingowe na 100 m² powierzchni użytkowej danego obiektu.
Co mówią fachowcy?
– W stosunku do poprzedniego planu zasadniczymi zmianami są: wydzielenie terenu oznaczonego symbolem MN/U-2 na terenach przeznaczonych w obowiązującym planie pod zabudowę usługową oraz dopuszczenie zabudowy usługowej jako funkcji równorzędnej w stosunku do zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na terenie oznaczonym U/MW-1 (w obowiązującym planie wyłącznie teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej). Ważnym elementem planu jest także niedopuszczenie do realizacji nowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie szeregowej na terenach oznaczonych symbolem MN/U-2, podczas gdy obowiązujący plan przewiduje taką możliwość. Biorąc po uwagę istniejący sposób zagospodarowania terenu i aktualny stanu prawny obszaru nie przewiduje się nowych lub zwiększonych oddziaływań na tych terenach – potwierdzają projektanci z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów z Warszawy, którzy opracowali nowy mpzp dla centrum Legionowa. – Alternatywą do rozwiązań zawartych w sporządzonym dokumencie jest pozostawienie stanu istniejącego, czyli dopuszczenie dalszego zagospodarowania terenu na podstawie obowiązujących planów. Należy jednak podkreślić, że obowiązujący na większości analizowanego terenu plan zdezaktualizował się. Od czasu uchwalenia tego planu sporządzono nowe studium. Zgodnie, z którym częściowej zmianie uległy kierunki rozwoju gminy na analizowanym obszarze. Zgodnie z uzasadnieniem do uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzenia nowego planu głównym celem jego opracowania jest uporządkowanie układu urbanistycznego i formy przestrzennej miasta przy lokalizacji nowej zabudowy. W toku prac rozpatrywano różne warianty rozwiązań planistycznych różniące się głównie szczegółowym przeznaczaniem poszczególnych terenów, w szczególności w rejonie ulic Piłsudskiego, Mrugacza. Słowackiego i Jagiellońską oraz ustaloną maksymalną wysokością i intensywnością zabudowy planowanej zabudowy. Ostatecznie do dalszej procedury wybrano koncepcję planu, która jest optymalna pod względem urbanistycznym, zapobiega powstawaniu konfliktów przestrzennych i równocześnie generuje najmniejsze straty w środowisku – dowiadujemy się następnie od nich w prognozie oddziaływania wskazanego dokumentu na środowisko, sporządzonej 25 października 2023 r. W dalszej części tegoż opracowania, projektanci z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów z Warszawy wskazują, że władze Legionowa w związku z wprowadzeniem powyższych reform przestrzennych w centrum miasta powinny podjąć szereg działań sprawdzających ich wpływ na otoczenie. – Regularne pomiary hałasu przy linii kolejowej i DK nr 61 oraz emisji pyłów z dróg, kontrole stanu jakości gleb i monitoring stanu powietrza przy najważniejszych ciągach komunikacyjnych – to najważniejsze z tych wytycznych.
Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów o łącznej powierzchni przeszło 22 hektarów położonych w ścisłym centrum Legionowa, fot. UM w Legionowie
