Na 9 leśnych działkach łącznie mierzących blisko 15 hektarów, położonych pomiędzy ulicami Wczasową i Spacerową, a Jeziorem Zegrzyńskim w Białobrzegach w gminie Nieporęt, w przyszłości nie będzie można realizować jakiejkolwiek zabudowy, w tym tej mieszkaniowej, jaką de facto przewiduje dla tych nieruchomości pochodzące z 2011 r. nieporęckie studium ogólne. Trwa reorganizacja przestrzeni dla części tej nieporęckiej wsi, obejmującej zwłaszcza rejon znajdujących się tam ośrodków wypoczynkowych.
Trwa uchwalanie mpzp dla części wsi Białobrzegi
We wrześniu 2022 r. Rada Gminy Nieporęt podjęła uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp) dla części wsi Białobrzegi, obejmującej rejon znajdujących się tam ośrodków wypoczynkowych. Chodzi o tereny odgraniczone ulicami Wczasową i Spacerową oraz Jeziorem Zegrzyńskim. Reformy w tej przestrzeni jeszcze się nie dokonały i wciąż są one procedowane przez nieporęcki samorząd. Obecnie obowiązują tam przepisy przestrzenne pochodzące z 2003 r., które ustanawiają na znajdujących się tam nieruchomościach tereny usług i zieleni oraz jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej.
Domy przy ośrodkach wypoczynkowych w Białobrzegach
Nieporęcki samorząd przystąpił w 2022 r. do sporządzania mpzp dla wskazanej części sołectwa Białobrzegi z kilku powodów. Jednym z nich było dostosowanie obowiązujących w tej przestrzeni przepisów do zapisów pochodzącego z 2011 r. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Nieporęt. Ten ostatni, bardzo ogólny dokument planistyczny zakłada, że na wybranych działkach zlokalizowanych głównie przy ulicy Wczasowej w Białobrzegach, oprócz zabudowy turystycznej, może tej być realizowana jednorodzinna zabudowa mieszkaniowa. – W odniesieniu do przedmiotowego obszaru właściciele nieruchomości wnioskują o zmianę przeznaczenia terenu, wzbogacają go nie tylko pod formy usług wskazanych w obowiązującym mpzp, ale również pod inne formy zabudowy, w tym zabudowy mieszkaniowej, które zgodne są z kierunkami przyjętego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które dopuszcza je, jako zabudowę uzupełniającą od strony istniejących dróg. Ponadto, obecnie obowiązujące zapisy w planie ogólnym z 2003 r. w zakresie minimalnej powierzchni biologicznie czynnej określonej na 70 procent, wysokości obiektów do 15 metrów, czy kąta nachylenia dachu od 35 stopnia przyczyniły się do tego, że na tych terenach nie powstała żadna nowa zabudowa związana z ich rekreacyjno-wypoczynkowym charakterem. W przypadku podjęcia się zmiany obowiązującego aktualnie mpzp zwiększy się szansa i możliwości rozwojowe tych terenów i mogą się one stać atrakcyjne zarówno dla inwestorów jak i w dalszym okresie dla użytkowników tych terenów. W nowym mpzp sporządzanym w większej skali, możliwe będzie wprowadzenie bardziej szczegółowych i korzystniejszych ustaleń w zakresie form zabudowy i wskaźników zagospodarowania terenów, co w rezultacie przyczyni się do zagospodarowania tych terenów w sposób bardziej kontrolowany, a więc zapewniający większy ład przestrzenny i zrównoważony rozwój terenu. Powyższe zmiany w ustaleniach dotychczas obowiązujących mpzp przyczynią się do realizacji oczekiwań użytkowników przestrzeni, co do kierunków i zasad zagospodarowania terenu, jak też do wzrostu wartości ich nieruchomości – to kolejne powody podjęcia tej procedury planistycznej przez nieporęcki samorząd, podane w uzasadnieniu uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzania mpzp dla części wsi Białobrzegi, obejmującej rejon znajdujących się tam ośrodków wypoczynkowych, podjętej we wrześniu 2022 r.
Wybrane nieruchomości w ogóle nie mogą być zabudowane
Po ponad 2 latach od podjęcia wskazanej procedury planistycznej okazało się, że wybrane nieruchomości nie mogą być w ogóle zabudowane. Chodzi o łącznie 9 działek łącznie mierzących blisko 15 hektarów, położonych pomiędzy ulicami Wczasową i Spacerową, a Jeziorem Zegrzyńskim w Białobrzegach w gminie Nieporęt. Na wskazanych nieruchomościach rosną lasy i wszystkie one są własnością skarbu państwa. Tereny te na poniższych mapach zaznaczono kolorem niebieskim.
Jedna z nieruchomości stanowi teren zamknięty i jest obecnie pod zarządem Komendy Głównej Policji (KGP). Pozostałych 8 działek jest natomiast w zarządzie Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe Nadleśnictwo Jabłonna i stanowi teren lasów ochronnych. Ponadto, Regionalna Dyrekcja Lasów Państwowych nie zgodziła się na przekształcenie części tych działek pod zabudowę mieszkaniową.
Z uwagi na powyższe, nieporęcki samorząd w grudniu 2024 r. wyłączył wszystkie powyższe nieruchomości z powyższej procedury planistycznej. – Brak jest realnych możliwości przekształcenia tych terenów, zgodnie z wytycznymi określonymi w studium pod tereny zabudowy – dowiadujemy się z uzasadnienia uchwały podjętej 19 grudnia 2024 r. przez Radę Gminy Nieporęt.
Białą przestrzeń na poniższym rysunku stanowiącym załącznik do uchwały zmieniającej uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia mpzp dla części obszaru sołectwa Białobrzegi – rejon ośrodków wypoczynkowych w gminie Nieporęt podjętej 19 grudnia 2024 r. wyłączono z powyższej procedury planistycznej. Dla terenu zaznaczonego na poniższym rysunku kolorem szarym wciąż trwa opracowywanie nowych przepisów przestrzennych.
Zdjęcie: UG w Nieporęcie
