Podstawowa zaleta wspólnoty mieszkaniowej to niezależność. Wynika ona z odrębnej własności lokalu, która daje moc sprawczą.
Właściciele lokali we wspólnocie decydują sami o sobie i ustanawiają swoje prawa, kierując się oczywiście prawem nadrzędnym, jakim jest dla nich Ustawa o własnosci lokali. Dzięki samodzielności, mają wpływ m.in. na wysokość opłat za administrowanie, sprzątanie czy fundusz remontowy.
Członkowie wspólnoty mieszkaniowej decydują o sposobie zarządzania swoją nieruchomością. Mają wiele praw, ale też obowiązków, które wynikają z ustawy. Najważniejszą sprawą, o której warto wspomnieć na początku, jest członkostwo we wspólnocie, które powstaje z tzw. mocy prawa a nie jakiegokolwiek rozporządzenia czy ustalenia. W dniu podpisania pierwszego aktu notarialnego powstaje wspólnota i każdy kolejny właściciel lokalu staje się jej członkiem.
Wspólnotę tworzą właściciele lokali, którzy przekształcili spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w prawo odrębnej własności, wykupili lokal od gminy lub nabyli lokale sprzedawane przez dewelopera. Zatem to forma prawna, czyli własność lokalu w danej nieruchomości decyduje o tym, czy w danym budynku powstaje wspólnota. To ważne, ponieważ panuje opinia, że wspólnotę trzeba specjalnie zakładać, zawiązywać, rozpisywać rozporządzenia, zgłaszać do sądu i innych instancji. Tymczasem jedyne co należy zrobić, to wraz z pierwszym aktem notarialnym nadać wspólnocie REGON, NIP, podać dokładny adres, założyć konto w banku, żeby móc dalej funkcjonować. Oczywiście idealnym rozwiązaniem jest zwołanie zebrania wspólnoty i wyłonienie zarządu. Zarząd wspólnoty z kolei podejmuje decyzje o wyborze profesjonalnej firmy do zarządzania nieruchomością wspólną, która w swoim zakresie usług powinna posiadać program księgowy, systemem łatwej obsługi nieruchomości i zaplecze techniczne. Wszystkie te elementy sprawią, że budynek zostanie zachowany w stanie niepogorszonym a mieszkańcy będą mieć poczucie bezpieczeństwa.
Wspólnota – jeden za wszystkich, wszyscy za jednego
Prawdę o wspólnocie możemy poznać analizując zaangażowanie jej członków. Oni bowiem decydują, jak w demokratycznych wyborach, w formie uchwały, ukierunkować dalsze poczynanania i harmonogram prac wspólnoty. Decyzje nie przekraczające tzw. czynności zwykłego zarządu, tzn. najczęściej dotyczące realizacji uchwał oraz wszystkich czynności zgodnych z planem gospodarczym, które wiążą się z bieżącymi sprawami mieszkańców, podejmuje zarząd wspólnoty, wyłoniony na zebraniu danej wspólnoty. Podstawową zaletą wspólnego zarządzania i prowadzenia nieruchomości, tak jak swojego gospodarstwa, jest indywidualny wpływ pojedynczych osób na funkcjonowanie całej wspólnoty i na każdą odrębną decyzję osobno.
Na podstawie Ustawy o własności lokali, do końca pierwszego kwartału, raz w roku, musi odbyć się zebranie ogółu właścicieli, którzy podejmują uchwały w następujących sprawach: kwota zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, kwota stawki na fundusz remontowy, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, wg którego będą realizowane inwestycje, itp. Jednym słowem – mieszkańcy większością głosów, liczoną według udziałów, decydują o działaniach w swoim domu.
Mogę zgłosić swój pomysł
Dzięki mieszkaniu we wspólnocie każdy jej członek może przedstawić swój autorki pomysł (np. zagospodarowania zieleni, zakupu zjeżdżalni dla dzieci, przekształecenia pomieszczenia gospodarczego w pomieszczenie rekreacyjne, itp.) lub wyjść z propozycją wpływającą na wszystkich mieszkańców (np. zakazu wyprowadzania psów na posesji lub grania w piłkę w określonym miejscu) i decyzja o tym, czy dane rozwiązanie zostanie wdrożone, zapada poprzez demokratyczne głosowanie i podjęcie uchwały.
Nie za mało, nie za dużo a w sam raz
Właściciele lokali we wspólnocie nie płacą czynszu, jak to ma miejsce w spółdzielniach mieszkaniowych i lokalach należących do gminy. Właściciele we wspólnocie płacą zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, które na podstawie analizy sprawozdania finansowego wspólnoty przez zatrudnioną firmę administrującą i zarząd wspólnoty, zatwierdzane są na zebraniu rocznym. Na opłaty ponoszone przez członków wspólnoty składają się przede wszystkim koszty: utrzymania części wspólnej nieruchomości, sprzątania budynku, energii elektrycznej zużywanej w części wspólnej, utrzymania windy, ubezpieczenia, podatków oraz wynagrodzenia zarządu i administratora. Podstawową zaletą Wspólnoty mieszkaniowej jest to, że jej mieszkańcy obciążani są jedynie minimalnymi kwotami zaliczek, które zgodnie z przyjętym planem będą wystarczające do pokrycia bieżących wydatków Wspólnoty. Na koniec danego roku rozliczeniowego wszelkie ewentualne nadwyżki z wpłacanych zaliczek, które wykazywane są w formie dodatniego wyniku finansowego Wspólnoty, mogą zostać spożytkowane na wybrany cel, wg decyzji podjętej przez Wspólnotę w formie uchwały, lub zwrócone właścicielom lokali proporcjonalnie do wielkości ich udziału w nieruchomości wspólnej. Podobnie jest z gromadzeniem środków finansowych na koncie funduszu remontowego. W przypadku budynku oddanego dopiero do użytkowania – wspólnota decyduje, jaką kwotę chce zacząć powoli gromadzić na poczet przyszłych remontów. Kwota ta wraz ze „starzeniem się” budynku może ulegać zmianie. Najważniejsze jest jednak to, że każdy właściciel lokalu wie, w jakiej kwocie zgromadzone są środki i na co będą wydatkowane. Pieniądze nie trafiają do tzw. „wspólnego wora”, którego cel nie jest do końca sprecyzowany – tylko mają swoje ścisłe przeznaczenie, wg potrzeb mieszkańców.
Rodzaje wspólnot i głosowanie
• „duża“ wspólnota mieszkaniowa (powyżej 7 lokali) — uchwały głosuje się zwykłą większością głosów,
• „mała“ wspólnota mieszkaniowa (nie więcej niż 7 lokali) — podjęcie decyzji wymaga jednomyślności wszystkich członków.
Magdalena Gabrysiak-Kędzierska
zarządca nieruchomości (nr licencji 15122)
www.wspolnoty.org.pl
e-mail: zarzadca@zarzadzanielegionowo.pl
