Znane są nam z życia i z dorobku polskiej kultury przykłady współwłasności, czyli sytuacji,
w której własność tej samej rzeczy (przykładowo samochodu lub domu) może przysługiwać kilku osobom niepodzielnie.
W takim przypadku możliwość działania pojedynczego współwłaściciela ograniczona jest przez prawa pozostałych współwłaścicieli, z których każdy ma prawo rzecz współposiadać i korzystać z niej w sposób, który da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W praktyce wszystko zależy od gotowości współwłaścicieli do porozumienia się między sobą – zgodni współwłaściciele, jak wspólnicy spółki, podzielą się sprawiedliwie kosztami i zyskami przynoszonymi przez rzecz. Natomiast brak współpracy może w skrajnych przypadkach doprowadzić do konieczności uzyskania zgody sądu na dokonanie drobnej czynności dotyczącej rzeczy. Co więcej, jak to w życiu bywa, potencjalne źródło waśni stanowią podatki.
Na scenę wkracza bowiem podatek od nieruchomości. Obowiązek jego zapłaty ciąży
na właścicielach oraz posiadaczach samoistnych (osobach, które posiadają jak właściciele):
· gruntów,
· budynków lub ich części (lokali) oraz
· budowli i ich części wykorzystywanych do działalności gospodarczej (np. stadionu sportowego czy drogi, stanowiących przedmiot własności przedsiębiorcy)
a także użytkownikach wieczystych gruntów; o ile nie płacą już oni podatku rolnego albo leśnego. Przeciętny Kowalski otrzyma decyzję od gminy ustalającą kwotę podatku do zapłaty (w czterech ratach). Natomiast spółka zobowiązana jest do złożenia deklaracji podatkowej na dany rok do dnia 31. stycznia, a następnie do comiesięcznego uiszczania rat do 15. dnia każdego miesiąca (w przypadku stycznia – do 31. stycznia) – musi więc zapłaty podatku dopilnować samodzielnie. Problem zasygnalizowany na początku artykułu może się pojawić, gdy własność nieruchomości bądź budowli przysługuje co najmniej dwóm osobom, a to ze względu na solidarność obowiązku podatkowego.
Co to znaczy? Otóż, jeżeli właścicielem rzeczy są przynajmniej dwie osoby (przykładowo, znajomi, którzy nabyli sobie działkę „na spółkę” czy rodzeństwo, które odziedziczyło po dziadkach albo dostało jako darowiznę od rodziców mieszkanie) gmina może domagać się zapłaty podatku od jednego, kilku albo każdego z nich oddzielnie, aż podatek zostanie w całości uiszczony. W praktyce oczywiście, jeżeli działamy jako zwykły Kowalski, osoba fizyczna albo Kowalski, prowadzący działalność gospodarczą wpisany do CEIDG, dostaniemy od gminy decyzję ustalającą kwotę podatku w całości, a potem podzielimy się tą kwotą z pozostałymi właścicielami (chyba że będąc osobami fizycznymi, nie dostali analogicznej decyzji; uwaga! jeżeli współposiadamy ze spółką, mamy obowiązek rozliczać się tak jak ona, składając deklaracje). Jednak jeżeli współwłaściciel stanie się nieuchwytny albo wyprze się obowiązku zapłaty podatku, nie będziemy mogli się bronić, płacąc jedynie należną od nas część. Nawet jeżeli posiadamy udział w nieruchomości w wysokości ¼ i terminowo uiścimy ¼ podatku na rachunek gminy, w oczach gminy pozostajemy dłużnikiem, od którego będzie się mogła domagać pozostałych ¾ (nie przejmując się kwestią dalszych rozliczeń między nami a wyrodnymi współwłaścicielami).
A co z wyjątkami? Owszem, powyższe zmartwienie zostanie oszczędzone członkom wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli kupiliśmy mieszkanie z urządzoną księgą wieczystą albo przekształciliśmy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu we własność (tj. „wykupiliśmy” mieszkanie od spółdzielni) w budynku, w którym znajduje się odpowiednia liczba wyodrębnionych lokali (posiadających własne księgi wieczyste), to jesteśmy nie tylko właścicielem naszych czterech kątów, ale i współwłaścicielem tzw. nieruchomości wspólnej (klatki schodowej, ogródka naokoło domu). Jako współwłaściciele nieruchomości wspólnej mamy obowiązek do zapłaty podatku jedynie za przypadający na nas w niej udział (plus oczywiście za mieszkanie, którego jesteśmy właścicielem).
Gdzie tu miejsce na garaże wielostanowiskowe? Jako szczęśliwi właściciele własnego „M” w nowym budynku mieszkalnym, mamy prawdopodobnie zapewnione miejsce postojowe na takim garażu, który z reguły stanowi przedmiot współwłasności mieszkańców, z urządzoną własną księgą wieczystą. Dotąd, jak w przypadku pozostałych nieruchomości stanowiących przedmiot współwłasności, każdy z właścicieli mieszkania, a zarazem współwłaściciel garażu ponosił solidarną odpowiedzialność w podatku od nieruchomości. W praktyce zarząd, rada nadzorcza lub walne zgromadzenie wspólnoty mieszkaniowej rozdzielało kwotę podatku pomiędzy swych członków, borykając się z tymi, którzy płacić nie chcieli, którzy uważali, że sąsiad mający większą liczbę samochodów powinien płacić więcej lub którzy twierdzili, że z garażu nie korzystają. Podatek jednak musiał zostać zapłacony w całości; w przeciwnym razie każdy ze współwłaścicieli mógłby odpowiadać wobec gminy. A ze względu na rozmiar parkingu i liczbę mieszkańców zwykle chodziło o kwoty niebagatelne.
Od 1 stycznia 2016 r. zasada solidarnej odpowiedzialności ma ulec zmianie (niestety, tylko wobec współwłaścicieli garaży wielostanowiskowych). Od przyszłego roku właściciel mieszkania z prawem współwłasności takiego garażu w budynku mieszkalnym odpowiadać będzie za zapłatę podatku od nieruchomości tylko do wysokości swojego udziału we współwłasności garażu (wynikającym z księgi wieczystej). W przypadku współwłaścicieli innych nieruchomości lub budowli zasady się nie zmienią. Wobec powyższego w sytuacjach trudnych warto się zastanowić nad zniesieniem współwłasności. Stosowną umowę możemy zawrzeć, a w razie zupełnego braku porozumienia – z wnioskiem do sądu wystąpić w każdym czasie, nie ma tu bowiem ryzyka przedawnienia. Sądowe zniesienie współwłasności (czy dział spadku) z reguły trwa, jednak biorąc pod uwagę wszelkie problemy, także podatkowe, związane z kłopotliwymi współwłaścicielami, może się okazać ostatnią deską ratunku. Chyba że na wzór Kargula i Pawlaka kłopotliwe sąsiedztwo i „współwłaścicielstwo” zakończy się pomyślnie, czego każdemu należy życzyć.
Kancelaria prawna Małgorzata Partyka
Warszawa, ul. Szara nr 14, lok. 38
tel. 22 394 54 74, 535 341 818
