Wiele uwag zgłoszonych do projektu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp) dla tzw. Bukowca A w Legionowie nie zostało uwzględnionych. Wnioski dotyczyły m. in. zakazania zabudowy szeregowej i wielorodzinnej w tej dzielnicy, możliwości budowania nowych budynków bliżej lasu, dopuszczenia ich większej wysokości, zwiększenia liczby miejsc parkingowych dla mieszkańców bloków już powstałych, ustalenia zasad umieszczania reklam , czy też uwzględnienia w nowych przepisach budowy tunelu kolejowego i związanych z tą inwestycją uciążliwości.
Gdzie leży legionowski Bukowiec A?
Trwają prace nad zmianą mpzp dla tzw. Bukowca A w Legionowie. Chodzi o teren odgraniczony ulicami Warszawską i Wiejską oraz torami kolejowymi z przecznicami takimi jak ulice m. in. Kwiatowa, Gdyńska, Handlowa, Przemysłowa, Daliowa, Sielankowa, Zakopiańska, czy też Polankowa. Niedawno zakończyła się procedura zbierania uwag do projektu tych zmian. Większość zmian proponowanych przez właścicieli nieruchomości została odrzucona.
Czego dotyczyły odrzucone wnioski?
Wiceprezydent Legionowa Marek Pawlak zapoznał się z uwagami wniesionymi do projektu nowego mpzp dla tzw. Bukowca A w Legionowie. Autorami tych postulatów byli właściciele nieruchomości leżących w tej dzielnicy oraz Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej z ulicy Przemysłowej w Legionowie. Zdecydowaną większość tych uwag odrzucono z powodu ich niezgodności z ustaleniami legionowskiego studium zagospodarowania przestrzennego z 2017r. oraz pozostałymi przepisami prawa. Legionowianie z tzw. Bukowca A domagali się wprowadzenia w tej dzielnicy zakazu budowy nowych szeregowców i bloków. Zdaniem władz miasta, taki zapis jest niepotrzebny, ponieważ nowy mpzp dla tej okolicy dopuszcza w niej lokalizację wyłącznie zabudowy jednorodzinnej i bliźniaczej. Ich postulaty dotyczyły też możliwości budowania w odległości mniejszej, niż 12 metrów od lasu. Uwag tego rodzaju nie uwzględniono, ponieważ takie rozwiązania byłyby niezgodne z zapisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Następnie domagano się umożliwienia większej intensywności zabudowy w tej dzielnicy. Postulaty dotyczyły m. in. zwiększenia z 10 do 12 metrów wysokości budynków mieszkalnych oraz zmniejszenia z 20 do 13 metrów szerokości frontów działek. Pierwszą propozycję odrzucono, twierdząc, że 10 metrowe budynki mieszkalne odpowiadają standardom istniejącej zabudowy na obszarze tzw. Bukowca A i stanowią kontynuację zapisów mpzp z 2001r. – Postulowane 13 metrów frontu działki nie jest standardem dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Standardowa, racjonalna szerokość frontu działki powinna wynosić 20 metrów – tak do tej drugiej sugestii ustosunkował się wiceprezydent Legionowa, Marek Pawlak.
Więcej miejsc parkingowych dla mieszkańców bloków i większe odległości pomiędzy budynkami
Uwagi do projektu nowego mpzp dla tzw. Bukowca A w Legionowie wniósł również Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej z ulicy Przemysłowej. Dotyczyły one zwiększenia do 1,5 na 1 mieszkanie liczby miejsc parkingowych dla legionowian z już istniejących w tej dzielnicy bloków oraz zwiększenia do powyżej 1,5 metra odległości budynków pomocniczych od tych mieszkalnych. – Przepisy prawa miejscowego, w tym wypadku ustalenia mpzp mają zastosowanie tylko do nowych inwestycji i rozbudowywanych istniejących obiektów. Nie działają wstecz. Wprowadzenie w planie nowych zasad i normatywów dla budynków istniejących skutkować będzie stwierdzeniem przez wojewodę nieważności uchwały – tak do tego pierwszego postulatu odniósł się wiceprezydent Pawlak. – Na podstawie sporządzonej inwentaryzacji obszaru objętego planem oraz licznych wizji w terenie można dowieść, że praktycznie na każdej zabudowanej działce z zabudową mieszkalną jednorodzinną lub mieszkaniowo – usługową zlokalizowane są budynki pomocnicze, z których znaczna część usytuowana jest przy granicy działki lub w odległości 1,5 metra od niej. Niewskazane byłoby wprowadzenie postulowane ograniczenia dla nielicznych niezabudowanych jeszcze nieruchomości – w ten sposób odrzucił natomiast drugą uwagę autorstwa tej wspólnoty. Ten sam podmiot wnioskował też o ustalenie zasad umieszczania tablic informacyjnych i reklam na tzw. Bukowcu A. Postulat ten również został odrzucony. Władze Legionowa stwierdziły, że mpzp nie jest właściwym miejscem na tego typu regulacje, a one same powinny zostać przyjęte w odrębnej uchwale Rady Miasta.
Plan nie uwzględnia budowy tunelu w ciągu ulic Polnej i Kwiatowej
Jeden z mieszkańców tzw. Bukowca A zakwestionował projektowane przepisy przestrzenne w zakresie nie uwzględnienia w nich budowy tunelu kolejowego w ciągu ulic Polnej i Kwiatowej oraz uciążliwości pod postacią m. in. hałasu generowanych przez tą inwestycję. Zauważył, że realizacja tego przedsięwzięcia będzie się łączyć z likwidacją części terenów zielonych pod postacią zmniejszenia powierzchni parku im. Tadeusza Kościuszki przy ulicy Handlowej. Władze Legionowa odrzuciły tę uwagę, twierdząc, że obecnie nie ma podstaw do aktualizacji prognozy oddziaływania nowego mpzp dla tej okolicy na środowisko, a realizacja planowanego tunelu nastąpi w oparciu o obowiązujące normy i przepisy prawa.
Uwzględnione uwagi. Na Bałtyckiej będzie można zbudować nowy blok
Wśród uwzględnionych przez wiceprezydenta Marka Pawlaka uwag do nowego mpzp dla tzw. Bukowca A w Legionowie znalazła się zgoda na m. in. ujednolicenie zapisów dotyczących kolorystyki budynków i dopuszczenie dachów płaskich i stromych zarówno w budynkach mieszkalnych, jak i tych pomocniczych. Wiceprezydent zgodził się też na zmianę przeznaczenia 2 działek. Jednej, zlokalizowanej przy ulicy Bałtyckiej 5 zmienił przeznaczenie z zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Drugą nieruchomość położoną przy ulicy Kwiatowej 85, oprócz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej dopuścił też pod nieuciążliwe usługi.
Intensywność zabudowy
Projekt mpzp dla tzw. Bukowca A w Legionowie w swoim obecnym brzmieniu dopuszcza lokalizację na ww. obszarze nie wyższej niż 10 metrów jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej i bliźniaczej. Dla większości w ten sposób zabudowanych nieruchomości nowe przepisy przewidują 30-40 procentową powierzchnię biologicznie czynną, a maksymalny poziom zabudowy tych działek ustalają na poziomie 30-40 procent.
Wzdłuż ulicy Warszawskiej, projekt mpzp dla tzw. Bukowca A w Legionowie przewiduje połączenie funkcji mieszkaniowych i usługowych. Na tych nieruchomościach dopuszcza się bowiem budowę nie wyższych niż 12 metrów domów jednorodzinnych w formach wolnostojącej i bliźniaczej, a także budynków usługowych albo w formie dobudowania do budynków mieszkalnych, albo w formie wolnostojącej. Dla większości w ten sposób zabudowanych nieruchomości, nowe przepisy ustalają minimalną powierzchnię biologicznie czynną i maksymalny poziom ich zabudowy na poziomie 30 procent.
Nowe prawo zezwala również na lokalizowanie budynków w granicach działek lub w odległości 1,5 metra od nich. Dokument ten określa też parametry wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej. Ta może być lokalizowana jedynie w rejonie ulic Przemysłowej, Handlowej, Bałtyckiej i Daliowej. Na parterach bloków, nie wyższych niż 15 metrów, zezwala się na tworzenie powierzchni handlowo-usługowych, a w ich otoczeniu garaży. Dla większości w ten sposób zabudowanych nieruchomości, nowe przepisy przewidują 25 procentową powierzchnię biologicznie czynną, a maksymalny poziom ich zabudowy ustalają na poziomie 60 procent.
W myśl tych przepisów na całym tzw. Bukowcu A w Legionowie nie można będzie prowadzić usług uciążliwych w zakresie m.in. gospodarki śmieciami, hurtowni, magazynów, myjni samochodowych, lakierni, blacharni, czy też krematoriów. W tej kameralnej legionowskiej dzielnicy nie będzie też mógł powstać duży obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży większej, niż 2 tys. m².
Radni przesądzą
Rozstrzygnięcia prezydenckie, co do uwag wniesionych do projektu mpzp dla tzw. Bukowca A nie są wiążące. O losie każdej z nich w odrębnych głosowaniach przesądzą radni podczas uchwalania nowego mpzp dla tej okolicy. Kiedy to nastąpi, jeszcze nie wiadomo.
