Mimo braku formalnej zgody Szwajcarów, którzy w 85% finansują budowę dworca, ratusz właśnie ogłosił przetarg na operatora Centrum Komunikacyjnego w Legionowie. Wyłoniony podczas licytacji inwestor na 20 lat wydzierżawi od miasta nieruchomości powstałe w ramach tej inwestycji. Sprawdzamy, czy gra jest warta świeczki?
Przedmiotem 20-letniej dzierżawy jest łącznie 9 leżących przy głównej legionowskiej stacji kolejowej miejskich działek o łącznej powierzchni blisko 3,8 ha. Dzierżawa obejmuje znajdujące się na nich zabudowania czyli, 3-piętrowy budynek dworca, 2 garaże wielopoziomowe i przejście podziemne. Cenę wywoławczą miesięcznego czynszu najmu tych nieruchomości ustalono w kwocie blisko 10 tys. zł brutto (8 tys. netto). Postąpienie w zaplanowanej na 18 listopada br. licytacji nie może być niższe jak 500 zł. Warunkiem udziału w przetargu jest wpłacenie 96 tys. zł wadium na konto legionowskiego magistratu, najpóźniej do 14 listopada br. Zwycięzcą licytacji okaże się oczywiście ten przedsiębiorca, który zaproponuje jak najwyższy miesięczny czynsz za najem wspomnianych nieruchomości.
Od miasta ponad milion
Zgodnie z warunkami zawartymi w ogłoszonym 13 października br. przetargu, na parterze budynku dworca na dalszy wynajem zarezerwowano niespełna 240 m². Usługami tam świadczonymi, preferowanymi przez legionowskich urzędników, są gastronomia, salonik prasowy, szewc, pralnia, apteka, księgarnia, czy też drogeria. Przewidziano też blisko 16 m² lokum pod kasę biletową, której póki co nikt nie chce na legionowskim dworcu otworzyć. W związku z tym, zadbanie o jakąkolwiek formę sprzedaży biletów w tym punkcie pozostawiono w obowiązkach przyszłego operatora Centrum Komunikacyjnego. Dla pozostałych dworcowych przestrzeni legionowscy włodarze już znaleźli najemców, a nawet określili płacone przez nich maksymalne stawki miesięcznych czynszów na rzecz operatora. Zaczynając od parteru dworca, w 2 liczących łącznie blisko 64,5 m² pomieszczeniach urządzi się straż miejska i przechowalnia rowerów. Na najmie tych powierzchni dzierżawca Centrum Komunikacyjnego nie będzie jednak mógł zarobić więcej niż niespełna 3,2 tys. zł brutto miesięcznie, co przełoży się dla niego na kwotę blisko 38 tys. zł brutto rocznie. Najbardziej dochodowym dla przyszłego operatora najemcą dworca będzie z pewnością legionowska „Mediateka”, zajmująca aż całe 2 jego piętra i tym samym najwięcej, bo blisko 1,7 tys. m² jego powierzchni użytkowej. Magistrat określił jednak, że płacony przez nią miesięczny czynsz za najem tych przestrzeni nie może przekroczyć kwoty nieco ponad 92 tys. zł brutto. Podsumowując, miasto wraz z podlegającymi mu instytucjami publicznymi za samą dzierżawę dworcowych przestrzeni płaciłyby łącznie blisko 1,142 mln zł brutto rocznie.
Złotówka za parkowanie
Powyższe koszty ponoszone przez miasto byłyby zarazem przychodami przyszłego operatora Centrum Komunikacyjnego. Oprócz tego, czerpałby on zyski z tytułu najmu 5 pozostałych komercyjnych lokali powstałych na parterze dworca oraz z wynajmu łącznie 1255 miejsc parkingowych utworzonych w 2 przydworcowych garażach wielopoziomowych. Władze miasta określiły już nawet maksymalną stawkę pobieraną przez przyszłego operatora za parkowanie w tych przydworcowych garażach. Już oficjalnie potwierdziło się, że nie może on pobierać więcej jak 1 zł za dobę parkowania.
Szacunkowe przychody operatora
Przy mocno sprzyjających warunkach tj. przy uzyskaniu stawki np. 123 zł brutto za najem 1 m² i pełnym obłożeniu miejsc parkingowych, na dzierżawie komercyjnych powierzchni handlowych na dworcu i miejsc w 2 przydworcowych wielopoziomowych garażach, przyszły operator Centrum Komunikacyjnego zarobiłby maksymalnie 812 tys. zł brutto w skali roku. Łącznie z powyżej wspomnianymi blisko 1,142 mln zł brutto z tytułu najmu powierzchni publicznych na dworcu, jego roczny przychód wyniósłby zatem nieco ponad 1,95 mln zł brutto.
Podzielone koszty eksploatacyjne dworca
Rodzi się w związku z tym pytanie, jakie roczne koszty poniesie przyszły operator Centrum Komunikacyjnego? Z rozpisanego przez ratusz przetargu wynika, że leżące po stronie operatora roczne koszty związane z utrzymaniem budynków dworca i 2 garaży wielopoziomowych, takie jak opłaty za energię cieplną, elektryczną, wodę i ścieki, wywóz śmieci, sprzątanie, telefon i internet szacowane są na kwotę blisko 1,43 mln zł. To, że po stronie operatora Centrum Komunikacyjnego roczne koszty eksploatacyjne powstałych w ramach tego projektu nieruchomości oszacowano na kwotę blisko 1,43 mln zł, nie oznacza, że aż tyle faktycznie będzie on płacił. Z przetargu wynika bowiem, że roczne koszty utrzymania tylko samego budynku dworca, takie jak opłaty za energię cieplną, elektryczną, wodę i ścieki, wywóz śmieci, sprzątanie, telefon i internet, jego operator może pokrywać jedynie w 38 proc. Resztę tj. 62 proc. może zaś płacić ratusz miejski. Oprócz tego, w 100 proc. ma on pokrywać koszty związane z zewnętrznym oświetleniem przejścia podziemnego, dworca i znajdującego się wokół niego terenu oraz z utrzymaniem wiat autobusowych i przystankowych. Upraszczając, po odjęciu od tych szacunkowych blisko 1,43 mln zł kosztów, kwoty nie większej jak 900 tys. zł wygenerowanej w rocznych rachunkach m. in. za prąd i energię cieplną przez „Mediatekę” i inne mieszczące się na dworcu legionowskie instytucje publiczne, to faktycznie poniesione przez operatora z tego tytułu koszty roczne będą oscylowały w okolicy pół miliona złotych.
Gigantyczne podatki
Do tej sumy trzeba dodać podatek za dzierżawione od miasta nieruchomości. Za samych blisko 3,8 ha gruntów wydzierżawionych pod działalność gospodarczą roczny podatek wyniósłby przeszło 32 tys. zł. Ten pobierany od powierzchni użytkowej budynku dworca kształtowałby się na poziomie blisko 61,5 tys. zł rocznie, zaś ten należny za powierzchnie użytkowe 2 przydworcowych garaży przekroczyłby kwotę 340 tys. zł rocznie (policzyliśmy stawkę, jak za garaże podziemne naliczane w Legionowie w wysokości 11 zł/m2). Łącznie, roczny podatek od nieruchomości uiszczany przez przyszłego operatora Centrum Komunikacyjnego na rzecz miasta byłby bliski kwocie 435 tys. zł. Do powyższych kosztów należy doliczyć również i te związane z 20-letnią dzierżawą tych legionowskich nieruchomości. Rocznie opłaty z tego tytułu w najbardziej optymistycznej wersji nie wyniosłyby więcej niż 130 tys. zł brutto. Przy uproszczonym podliczeniu wszystkich rocznych kosztów leżących po stronie przyszłego operatora Centrum Komunikacyjnego, a wynikających z ogłoszonego przetargu, wyniosłyby one łącznie blisko 1,1 mln zł brutto i co najważniejsze nie przerosłyby jego liczonych optymistycznie przychodów. Oprócz tego, przyszły operator mógłby na dworcu i jego najbliższej okolicy dodatkowo dorobić np. wynajmując znajdujące się tam powierzchnie reklamowe, czy też dzierżawiąc je pod różnego rodzaju automaty z napojami i żywnością.
