Na teren nowego, mierzącego nawet 20 metrów wysokości obiektu handlowego z mieszkaniami, który będzie mógł powstać na tyłach galerii Gondola i Błękitnego Centrum w Legionowie będzie można wjechać tak z ulicy Jagiellońskiej, jak i z ulicy Juliusza Słowackiego – takie m. in. rozwiązania zawarto w projekcie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp) dla ścisłego centrum miasta. Jakie zmiany zajdą w tej konkretnej przestrzeni w najbliższej przyszłości? Przesądzą o tym miejscy radni podczas sesji zaplanowanej już na środę, 28 sierpnia 2024 r.
Czasochłonna procedura
Od sierpnia 2019 r. trwa procedura związana z uchwaleniem nowego mpzp dla przeszło 22 hektarów położonych w ścisłym centrum Legionowa. Chodzi o w większości już zagospodarowane tereny odgraniczone ulicami generała Józefa Sowińskiego, Marszałka Józefa Piłsudskiego, Jagiellońską, Juliusza Słowackiego i drogą krajową nr 61 (DK nr 61). Projekt tego dokumentu był 2-krotnie udostępniany do publicznego wglądu, a zainteresowane strony 2-krotnie mogły wnosić uwagi do zawartych w tym dokumencie zapisów. Łącznie wpłynęło blisko 100 uwag. Wszystkie rozpatrywał poprzedni prezydent Legionowa, Roman Smogorzewski. Większość z nich odrzucił. Uwzględnił tylko te odnoszące się do m. in. umożliwienia wjazdu na teren położony na tyłach Błękitnego Centrum i galerii Gondola tj. ten, na którym w przyszłości będzie mogło powstać nowe centrum handlowe z mieszkaniami zarówno od strony ulicy Juliusza Słowackiego, jak i od strony ulicy Jagiellońskiej. Wcześniejsze założenia mówiły, że wskazane nieruchomości będą mogły być obsługiwane wyłącznie od strony ulicy Juliusza Słowackiego.
Aby ułatwić dojazd do tej nowej wysoce prawdopodobnej galerii handlowej, podzielono wspomniany teren na dwa obszary, dzięki czemu udało się uzyskać dostęp do kolejnej drogi publicznej, w tym przypadku ulicy Jagiellońskiej. Kolejnymi uwzględnionymi przez ówczesnego prezydenta Legionowa, Romana Smogorzewskiego uwagami były te związane z liczbą miejsc parkingowych w gastronomii i lokalizacją nowych budynków. I tak, dla terenów, na których planowana jest budowa nowego centrum handlowego, prezydent zgodził się na lokalizację budynków bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną. Natomiast w przypadku miejsc parkingowych obsługujących lokale gastronomiczne powstałe w zasięgu oddziaływania terytorialnego całego tego nowego mpzp, zwiększono ich minimalną liczbę z wcześniejszego jednego miejsca na jeden lokal gastronomiczny do obecnych dwóch miejsc na jeden lokal gastronomiczny.
W środę, 28 sierpnia 2024 r. Rada Miasta Legionowo uchwali mpzp dla ścisłego centrum miasta. Podczas przyjmowania tego dokumentu, radni będą głosować każdą wniesioną do jego rozwiązań planistycznych przez obywateli uwagę w odrębnych głosowaniach. Takim głosowaniom poddane zostaną również uwagi odrzucone przez poprzedniego prezydenta Legionowa, Romana Smogorzewskiego.
Projekt nowego mpzp dla przeszło 22 hektarów położonych w centrum Legionowa i w części osiedla Jagiellońska ustanawia tam m. in zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną, usługową, usług administracji publicznej oraz handlową, w tym tę o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m².
Galeria handlowa z mieszkaniami przy Słowackiego
Najważniejszą zmianą w stosunku do jeszcze obowiązujących przepisów przestrzennych jest wydzielenie w ścisłym centrum Legionowa nieruchomości, na których mogą być realizowane obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m². Tę nową funkcję władze miasta chcą wprowadzić na kilku dotąd niezabudowanych działkach położonych na tyłach galerii Gondola i Błękitnego Centrum, odgraniczonych ulicami Marszałka Józefa Piłsudskiego, Jagiellońską, Juliusza Słowackiego i księdza pułkownika Jana Mrugacza. Zgodnie z wolą planistów, na wskazanych terenach będzie można budować tak bloki, jak i obiekty handlowo-usługowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m². Obiekty te nie będą mogły być jednak wyższe, niż 20 metrów. Tworzone przepisy ustalają tu maksymalną powierzchnię zabudowy działek na poziomie 70 procent, a minimalną powierzchnię biologicznie czynną na poziomie 20 procent.
Zabudowa usługowa
W przypadku zabudowy wyłącznie usługowo-handlowej, tworzony obecnie mpzp dopuszcza budynki usługowe w zabudowie wolnostojącej lub bliźniaczej o wysokości do 12 metrów z maksymalnie 3 kondygnacjami nadziemnymi. Nowe przepisy dla zabudowywanych w ten sposób terenów ustalają maksymalną powierzchnię zabudowy w stosunku do powierzchni działek budowlanych na poziomie od 40 do 70 procent, a powierzchnię biologicznie czynną na poziomie od 15 do 25 procent. Tego rodzaju funkcje będą mogły być realizowane na nieruchomościach mieszczących się na rogach ulic Warszawskiej i generała Józefa Sowińskiego, Warszawskiej i Jagiellońskiej, Jagiellońskiej i Juliusza Słowackiego oraz przy ulicy Warszawskiej, za jej skrzyżowaniem z ulicą Jagiellońską.
Zabudowa wielorodzinna
W przypadku zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej tworzony obecnie mpzp dopuszcza bloki o wysokości od 12 do 20 metrów z maksymalnie od 3 do 7 kondygnacjami nadziemnymi. Nowe przepisy dla zabudowywanych w ten sposób terenów ustalają maksymalną powierzchnię zabudowy w stosunku do powierzchni działek budowlanych na poziomie od 40 do 50 procent, a powierzchnię biologicznie czynną na poziomie od 25 do 30 procent. W przypadku tego rodzaju zabudowy, można będzie ją łączyć z zabudową usługową. Co ważne, ta ostatnia funkcja będzie mogła być realizowana tylko na pierwszym i drugim piętrze bloków. Mowa tu o budynkach wielorodzinnych istniejących bądź dopiero mających powstać w ścisłym centrum Legionowa na nieruchomościach odgraniczonych ulicami Jagiellońską, Juliusza Słowackiego, księdza pułkownika Jana Mrugacza, Stanisława Wyspiańskiego, Marszałka Józefa Piłsudskiego i Warszawską.
Dopuszczenie usług w blokach przy Kościuszki
Kolejną szykowaną zmianą jest dopuszczenie realizacji zabudowy usługowej na nieruchomościach przylegających do ulicy Tadeusza Kościuszki w Legionowie. Obecnie obowiązujące tam przepisy przestrzenne umożliwiają tam bowiem wyłącznie wielorodzinną zabudowę mieszkaniową. Po tych zmianach, w blokach będą mogły być świadczone usługi. Projektowane przepisy zakładają ponadto, że nowe budynki wielorodzinne będą mogły liczyć po 3 piętra i nie będą mogły być wyższe, jak 12 metrów. Maksymalna powierzchnia zabudowy działek usytuowanych w tej przestrzeni ma być ustalona na poziomie 50 procent, a minimalna powierzchnia biologicznie czynna na poziomie 30 procent.
Zakaz szeregowców przy Warszawskiej. Takie budowle jedynie na rogu Słowackiego i Kościuszki
Na terenach odgraniczonych ulicami Warszawską, Tadeusza Kościuszki i Juliusza Słowackiego obowiązujące obecnie w Legionowie przepisy przestrzenne ustanawiają głównie zabudowę usługową. Natomiast, obecnie planowane rozwiązania, oprócz usług nieuciążliwych chcą dopuścić tam również realizację jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej w formach albo wolnostojącej, albo bliźniaczej. Co ważne, w przeciwieństwie do obecnie obowiązującego na tym terenie mpzp, ten nowy ma też uniemożliwić realizację w tym miejscu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie szeregowej. Ta ma być dopuszczona jedynie na wybranych nieruchomościach położonych na rogu ulic Juliusza Słowackiego i Tadeusza Kościuszki. Co ważne, takich rozwiązań nie ujęto w pierwotnych założeniach projektowych. Obecnie, urbaniści chcą na tych działkach dopuścić budowę co najwyżej 2-piętrowych szeregowców nie wyższych jednak, jak 10 metrów. W przypadku pozostałych parametrów zabudowy dla wskazanych działek przewiduje się wprowadzenie maksymalnej powierzchni zabudowy na poziomie 50 procent, a minimalnej powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 30 procent.
Zabudowa jednorodzinna
W przypadku jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej tworzone przepisy przewidują wyłącznie zabudowę wolnostojącą i bliźniaczą, w tym tę połączoną z usługami nieuciążliwymi. Maksymalną wysokość takich budynków ustalają na poziomie od 10 do 12 metrów, maksymalną powierzchnię zabudowy działek na poziomie od 40 do 50 procent, a minimalną powierzchnię biologicznie czynną na poziomie 30 procent. Tego rodzaju rozwiązania mają obowiązywać na nieruchomościach położonych przy ulicach Tadeusza Kościuszki, Juliusza Słowackiego, Warszawskiej, na rogu ulic Jagiellońskiej i Juliusza Słowackiego.
Parametry parkowania
Projekt nowego mpzp dla przeszło 22 hektarów położonych w ścisłym centrum Legionowa, odgraniczonego ulicami generała Józefa Sowińskiego, Marszałka Józefa Piłsudskiego, Jagiellońską, Juliusza Słowackiego i DK nr 61 ustala następujące wskaźniki parkowania samochodów:
- minimum 2 stanowiska postojowe na jeden lokal mieszkalny dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej;
- minimum 1,5 stanowiska postojowego na jeden lokal mieszkalny dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej;
- minimum 3 stanowiska postojowe na 100 m² powierzchni użytkowej, przy czym nie mniej, niż 2 stanowiska postojowe dla obiektów administracji publicznej, biur i banków;
- minimum 1 stanowiska postojowe na 2 pokoje dla hoteli i pensjonatów;
- minimum 5 stanowisk postojowych na 100 miejsc siedzących w salach kinowych, przy czym nie mniej, niż 5 stanowisk postojowych na salę kinową;
- minimum 5 stanowisk postojowych na 100 miejsc konsumpcyjnych, przy czym nie mniej, niż 2 stanowiska postojowe na jeden lokal gastronomiczny;
- minimum 20 stanowisk postojowych na 100 zatrudnionych dla usług oświaty;
- minimum 2 stanowiska postojowe na jedno stanowisko obsługi dla stacji obsługi samochodów;
- minimum 2 stanowiska postojowe na 100 m² powierzchni użytkowej, przy czym nie mniej, niż 3 stanowiska postojowe na 10 zatrudnionych dla pozostałych obiektów usługowych i handlu.
Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów o łącznej powierzchni przeszło 22 hektarów położonych w ścisłym centrum Legionowa, fot. UM w Legionowie
