Usługi przesyłowe niewątpliwie mają szczególne znaczenie gospodarcze i społeczne. Świadczone przez przedsiębiorstwa przesyłowe usługi mają co prawda charakter częściowo publiczny, niemniej są ściśle związane ze swoistym naruszeniem prawa własności właścicieli i uźytkowników wieczystych gruntów, przez które planowana jest budowa infrastruktury technicznej.
Dlatego naleźy szczegółowo przyjrzeć się od strony prawnej budowie III nitki gazociągu budowanego przez PERN „Przyjażń” S.A. w kontekście praw właścicieli i uźytkowników wieczystych nieruchomości, przez które będzie przechodzić ww. inwestycja. Podkreślam przy tym, źe wszelkie przepisy są w tej mierze tak skonstruowane, by równowaźyć interesy właścicieli nieruchomości do wyłącznego z nich korzystania z interesami przedsiębiorców przesyłowych i odbiorców tych dóbr.
I.Słuźebność przesyłu
Naleźy wyjaśnić, iź podstawową instytucją regulującą korzystanie przez przedsiębiorstwa z cudzej nieruchomości w celu wybudowania na niej urządzeń słuźących do doprowadzania i odprowadzania gazu jest tzw. słuźebność przesyłu (art. 3051 i nast. kodeksu cywilnego). Słuźebność przesyłu moźe zostać ustanowiona na dwa sposoby. Pierwszym jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego między właścicielem nieruchomości/uźytkownikiem wieczystym i PERN „Przyjażń” S.A. o ustanowienie słuźebności. Drugim sposobem jest w przypadku braku porozumienia wystąpienie na drogę sądową. W obu sytuacjach właściciel nieruchomości moźe źądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie słuźebności przesyłu.
Wynagrodzenie ustala się z reguły przy pomocy rzeczoznawcy kierując się rodzajem urządzeń i związanym z nim sposobem korzystania z nieruchomości przez uprawnionego oraz wpływem, jaki mają te urządzenia na ograniczenie wykonywania własności nieruchomości.
Taka słuźebność przesyłu jest tzw. prawem rzeczowym i z zasady podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Ustanowienie takiej słuźebności przesyłu powoduje, źe kaźdy kolejny nabywca nieruchomości musi zaakceptować istnienie tego wybudowanego rurociągu równieź wtedy kiedy słuźebność przesyłu nie jest odnotowana w księgach wieczystych (tak: art.7 pkt. 5) ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
II.Umowa cywilna
Inną moźliwością uregulowania kwestii korzystania przez przedsiębiorstwo z cudzej nieruchomości spotykaną w praktyce jest zawarcie umowy cywilnoprawnej, w której właściciel zgodzi się na poprowadzenie rurociągu przez jego działkę w zamian za zapłatę odszkodowania. Odszkodowanie naleźy się wtedy za szkody rzeczywiste i utracone korzyści wyrządzone budową rurociągu naftowego wraz z linią światłowodową i urządzeniami towarzyszącymi, a w szczególności straty w zasiewach, uprawach i zbiorach za okres faktycznego wyłączenia gruntu z uźytku (na czas prac itp.), straty w mieniu ruchomym i nieruchomym w tym drzewa i rośliny, utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości spowodowane umieszczeniem na nieruchomości rurociągu naftowego wraz z linią światłowodową i urządzeniami towarzyszącymi.
Zwracam uwagę, iź taka umowa z PERN „Przyjażń” S.A. przed wszystkim powinna wyrażnie określać szczegółowo zakres czynności, które przedsiębiorca przesyłowy moźe wykonywać w stosunku do nieruchomości, a tym samym, jakie działania przedsiębiorcy w stosunku do nieruchomości jej właściciel powinien znosić. W szczególności w umowie powinny być ustalone wysokość i zasady płatności oraz termin zapłaty odszkodowania, najlepiej podając datę (dzień miesiąc, rok) zapłaty, by nie było wątpliwości, kiedy właściciel otrzyma pieniądze. Dalej, umowa nie powinna zawierać takźe zapisów o raźąco wygórowanych karach umownych za wypowiedzenie umowy z winy właściciela. I naleźy pamiętać, iź z reguły w tego rodzaju umowach właściciele zrzekają się wszystkich roszczeń na przyszłość z tytułu wybudowania na ich terenie rurociągu, co zamyka im drogę do dalszego dochodzenia odszkodowania. Zatem otrzymane odszkodowanie jest jednorazowe. Taka zaś umowa wiąźe tylko właściciela i PERN „Przyjażń” S.A. Natomiast, gdy nastąpi przeniesienie własności nieruchomości na inną osobę, nabywca nie będzie związany jej postanowieniami.
Bez względu na to, w jakiej formie właściciel porozumie się z PERN „Przyjażń” S.A. i czy zostanie mu zapłacone wynagrodzenie lub odszkodowanie, to najwaźniejsze jest, źe strony mają pełną swobodę przy ustaleniu wysokości kwoty do zapłaty.
Jednakźe często w celu zobiektywizowania wysokości wynagrodzenia lub odszkodowania praktykowane jest skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzi operat szacunkowy. W operacie powinny znależć się: precyzyjne dane dotyczące naszej nieruchomości tj. gdzie jest ona połoźona, w jakiej odległości od centrum miejscowości, jakie są zlokalizowane w pobliźu miejsca uźyteczności publicznej, czy są na działce posadowione budynki/ogrodzenia (jakie), czy są prowadzone uprawy, jaki jest to rodzaj terenu etc. Tylko bowiem w oparciu o takie dane moźna realnie wycenić wartość rynkową gruntu. Operat szacunkowy powinien takźe uwzględniać średnią wartość najmu/dzierźawy nieruchomości, czyli ile w przypadku wynajmu lub dzierźawy zarobiłby właściciel a ile straci, gdy nieruchomość nie będzie wynajmowana. Dopiero po uwzględnieniu tych czynników i warunków technicznych, warunków uźytkowych moźliwe jest określenie wysokości odszkodowania.
W sytuacji, gdy budowa rurociągu będzie się wiązać równieź z innymi stratami (np. czasowej likwidacji upraw, wycinki drzew, rozbiórki budynku/ogrodzenia) wówczas operat winien zawierać takźe wyliczenie tych wszystkich innych kosztów tj. rekultywacji technicznej czy biologicznej terenu (przywrócenie gruntu do stanu poprzedniego) i wskazywać wysokość dodatkowego odszkodowania.
Moźliwe, źe właściciele niektórych gruntów będą takźe mogli negocjować umowy wyraźające zgodę na zorganizowanie składu rur i bazy sprzętowej, a takźe za udostępnienie PERN „Przyjażń” S.A. nieruchomości w celu wykonania prac budowlanych. Wówczas takźe właściciele mogą domagać się dodatkowego wynagrodzenia z tego tytułu.
Na zakończenie naleźy wspomnieć o aspekcie podatkowym, który powinno się uwzględnić negocjując wysokość odszkodowania. Kwoty wypłacone przez przedsiębiorstwo mogą być uznane za dochód właściciela nieruchomości, z czym będzie się wiązał obowiązek zapłaty podatku. W świetle poglądów orzecznictwa przyjmuje się, źe odszkodowanie wypłacone właścicielowi nieruchomości na podstawie umowy cywilnej stanowi żródło przychodów podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1.10.2010 r. sygn. akt II FSK 1109/10).
adwokat
Marta Lech
Kancelaria Adwokacka w Warszawie
z filią w Legionowie
przy ul. Piłsudskiego 33 lok. 302
tel. 500 088 866
