Przedmiotem umowy najmu mogą być zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchome, np. samochody, narzędzia, etc. Według zasad ogólnych przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, który może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Należy pamiętać, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony, co ma istotne znaczenie np. przy wypowiadaniu stosunku najmu. W przypadku, gdy dojdzie do podpisania umowy najmu, wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Najemca musi pamiętać, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają jego. W przypadku gdy już rzecz najęta uległa zniszczeniu bez winy wynajmującego, nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego, tj. np. poprzez naprawę najętej rzeczy.
Gdy rzecz najęta w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw, a po bezskutecznym upływie tego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Dla celów dowodowych, wyznaczenie odpowiedniego terminu winno być sporządzone na piśmie i dostarczone, np. przesłanie listem poleconym ze zwrotnym poświadczeniem odbioru wezwania.
W sytuacji, gdy rzecz która została przez nas wynajęta posiada takie wady, które nie pozwalała nam w pełni korzystać, może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania tych wad. Jeżeli jednak są to wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia ich nie usunął, albo jeżeli wady te nie dadzą się usunąć, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, co oznacza również bez negatywnych konsekwencji dla najemcy.
Obowiązki najemcy, ogólnie rzecz biorąc sprowadzają się głównie do używania rzeczy najętej w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy, a jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie określonym w umowie, a jeżeli termin płatności czynszu nie został w umowie określony, powinien postępować według następujących zasad:
a) uiścić go z góry za cały okres najmu – przy najmie trwającym nie dłużej niż miesiąc,
b) uiszczać go z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca – przy najmie trwającym dłużej niż miesiąc albo zawartym na czas nieoznaczony.
Najemca powinien pamiętać, że wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Natomiast jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy możliwość taka została przewidziana w umowie. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie ponosi on odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Zgodnie z orzeczeniem Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie, z dnia 24.04.2014 r., w sprawie I ACa 51/14 „Perspektywa powtórzenia się sytuacji panowania w lokalu w okresie zimowym niskich temperatur znacząco ograniczających prowadzenie w tym lokalu działalności gospodarczej przewidzianej w umowie najmu w okresie kolejnej zimy uzasadnia wypowiedzenie umowy na mocy przepisu art. 682 KC.”
Obowiązkiem najemcy lokalu jest również stosowanie się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy. Powinien on także liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Jeżeli jednak najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Najemca lokalu nie może bez zgody wynajmującego oddać go w całości lub części do bezpłatnego używania, ani go podnająć.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 25.04.1980, w sprawie III CRN 41/80, „Od powinności przestrzegania zasad współżycia społecznego mających na celu zapewnienie bezkonfliktowych zachowań w ramach poszczególnych stosunków społecznych i prawnych nie zwalnia ani wiek, ani określony status społeczny. Szczególnego znaczenia nabiera powinność bezkonfliktowego, harmonijnego współżycia w stosunkach między najemcą i wynajmującym. Wszelkie bowiem nieprawidłowości w tym zakresie mają z reguły szersze reperkusje w określonej społeczności lokalnej.”
W przypadku gdy pomiędzy małżonkami ustanie wspólność majątkowa w czasie trwania małżeństwa, nie powoduje to ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny.
Pytania dotyczące artykułu: +48 669 134 666
Radca Prawny
Joanna Regent
