Masz działkę, którą odziedziczyłeś lub kupiłeś z myślą o zabezpieczeniu siebie i swoich bliskich, regularnie płacisz za nią podatki, możesz ją stracić.
Własność
Prawo własności jest najważniejszym i najszerszym prawem rzeczowym, jakie obowiązuje w naszym systemie prawnym. Uprawnia właściciela do posiadania, korzystania i pobierania pożytków, czy zużycia rzeczy oraz rozporządzania nią. Jednak prawo to ma wiele ograniczeń i nakłada na właścicieli różne obowiązki.
Ograniczenia prawa własności
Nieruchomość gruntowa jest obiektem trójwymiarowym, obejmującym część podziemną oraz słup powietrza znajdujący się nad powierzchnią ziemi. Wydawać by się mogło, że w takim razie jesteśmy właścicielami słupa przestrzeni nad naszą działką aż do kosmosu i pod nią aż do środka Ziemi. Niestety tak nie jest. Ograniczenia „w dół” wprowadza prawo geodezyjne i górnicze, a ograniczenia naszego prawa własności nad nami ogranicza prawo lotnicze. To nie wszystko. Kiedy przyjdzie nam do głowy pomysł wybudowania domu na swojej działce, musimy zapytać o zgodę we właściwym urzędzie. Tam dowiemy się, czy nasz grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, i co z niego wynika. Jeżeli nie ma planu, to tzw. WZ. Może się zdarzyć, że nie będziemy mogli wybudować niczego, ponieważ będzie to obszar objęty specjalną ochroną lub innymi ograniczeniami. Ale załóżmy, że uzyskaliśmy pozwolenie na budowę. Zanim jednak zaczniemy, geodeta wytyczy nam miejsce, mając na względzie inne ograniczenia np. wynikające z prawa budowlanego tj. odległość od granicy działki. Nie wolno nam też dokonywać robót ziemnych w taki sposób, by to groziło utratą oparcia nieruchomościom sąsiednim. Nie uzyskamy pozwolenia na użytkowanie naszego domu, jak wykonamy go niezgodnie z planem np. przekroczymy wysokość. Nie możemy skierować odpływu wody deszczowej na sąsiednią nieruchomość. Musimy się również liczyć z koniecznością przycięcia drzew, które zasłonią światło słoneczne naszemu sąsiadowi. Niemożność wycięcia własnego drzewa starszego niż 10 lat niewątpliwie jest również ograniczeniem prawa własności. Nie będziemy mogli bez zgody nadleśnictwa upiec kiełbasy przy ognisku, jeżeli mamy działkę leśną. Tych przykładów można mnożyć wiele.
Obowiązki właściciela nieruchomości
Oprócz obowiązku płacenia podatków, przepisy administracyjne nakładają na właścicieli nieruchomości obowiązek dbania o estetykę nieruchomości oraz o bezpieczeństwo z jej korzystania. Dlatego też mamy obowiązek sprzątania nie tylko naszej posesji, ale również chodnika wzdłuż niej. Nie zapominajmy o obowiązku interesowania się posesją, co wbrew pozorom jest niezwykle istotne.
To się może zdarzyć
Załóżmy, że jesteśmy właścicielami odziedziczonej działki rolnej w okolicach Szczecina. Na działce ostatnio byliśmy kilkanaście lat temu, ale nawet nie pamiętamy, w którym dokładnie miejscu się ona znajduje. Miała być zabezpieczeniem na przyszłość dla nas albo dzieci. Regularnie płaciliśmy za nią podatki. Pewnego dnia otrzymujemy postanowienie sądu w Szczecinie o zasiedzeniu naszej działki przez kogoś, kto trzydzieści lat temu ogrodził naszą działkę drutem, pasł krowy i trzymał tam opał na zimę. Innymi słowy stał się jej posiadaczem samoistnym przez odpowiedni okres czasu uzyskując własność naszej nieruchomości. A my niewiele możemy z tym zrobić.
Porządek prawny
W interesie każdego porządku prawnego leży likwidowanie długotrwałych stanów faktycznego władania rzeczą. Jednym ze sposobów jest przekształcania stanu posiadania rzeczy uzyskane bez tytułu prawnego w prawo własności. Instytucja zasiedzenia jest znana z czasów cesarstwa rzymskiego. W Polsce znana jest ze statutów Kazimierza Wielkiego z 1338 i 1368 roku, w których określone zostały terminy oraz podmiotowe i przedmiotowe przesłanki zasiedzenia. Przepisy o zasiedzeniu od tamtych czasów zmieniały się wielokrotnie (rozbiory Polski, czasy socjalizmu, okres po 1989 roku), ale zasady instytucji zasiedzenia pozostały bez większych zmian.
Przesłanki zasiedzenia
Zasiedzenie nieruchomości: posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze, przy czym, co istotne, dobra i zła wiara jest stanem świadomości w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie.
Zasiedzenie rzeczy ruchomych: posiadacz rzeczy ruchomej (np. samochodu) staje się jej właścicielem z upływem trzech lat. Nasze prawo nie przewiduje zasiedzenia rzeczy ruchomych w złej wierze. Dobra wiara musi istnieć nieprzerwanie przez cały czas posiadania. Inaczej niż w zasiedzeniu nieruchomości, gdzie kluczową jest świadomość dobrej lub złej wiary w chwili objęcia w posiadanie. Powzięcie przez posiadacza rzeczy ruchomej przed upływem okresu zasiedzenia wiadomości, że nabył rzecz od osoby nieuprawnionej, uniemożliwia nabycie tej rzeczy przez zasiedzenie. Posiadacz nie może zasłaniać się ochroną prawną posiadania, a właściciel rzeczy może dochodzić bez żadnych przeszkód jej wydania. Roszczenie właściciela przedawnia się dopiero po 10 latach.
Przesłankami zasiedzenia są zatem dwa elementy, posiadanie samoistne oraz upływ czasu.
Dla nieruchomości jest to okres odpowiednio dwudziestu i trzydziestu lat, dla rzeczy ruchomych – trzy lata.
Posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie rzeczą włada. Nie może on być dzierżawcą, użytkownikiem, zastawnikiem, najemcą lub związanym inną umową. Innymi słowy, władającym w swoim imieniu, ale odpowiadającym innemu niż własność prawu rzeczowemu lub prawu obligacyjnemu.
Posiadanie jest dziedziczne i podlega ochronie prawnej niezależnie od tego, czy jest zgodne z prawem, czy też nie jest. Należy zwrócić uwagę, że dla potwierdzenia zasiedzenia nieruchomości może być bardziej istotne, czy władamy mieszkaniem mieszkając w nim i remontując, uprawiamy działkę i zbieramy jabłka, zbieramy jagody i drewno z lasu, czy też płacimy podatki za daną nieruchomość.
Co można zasiedzieć
Przedmiotem zasiedzenia może być prawo własności rzeczy nabyte jako skutek trwającego określony czas posiadania. Można zasiedzieć nieruchomości gruntowe, lokalowe, budynkowe, rzeczy ruchome, użytkowanie wieczyste oraz służebności gruntowe i przesyłu.
Nie można zasiedzieć: gruntów pokrytych płynącymi wodami powierzchniowymi, gruntów Skarbu Państwa przeznaczonych pod drogi publiczne, nieruchomości niezbędnych do obronności i bezpieczeństwa państwa, gruntów Skarbu Państwa przeznaczonych pod place publiczne, parki, nieruchomości cmentarne, nie można również zasiedzieć niektórych materiałów archiwalnych, czy obiektów kultu. Np. niemożliwe jest zasiedzenie pokoju w mieszkaniu lub w domu jednorodzinnym, a także zasiedzenie piwnicy należącej do właściciela lokalu mieszkalnego.
Przerwanie biegu zasiedzenia
Interesowanie i zajmowanie się swoją nieruchomością jest ważnym elementem w wykonywaniu prawa własności. Na każde naruszenie naszego prawa własności powinniśmy niezwłocznie reagować, przerywając bieg zasiedzenia poprzez następujące czynności: wytoczenie powództwa windykacyjnego (o zwrot nieruchomości), wniosek o dział spadku (nie o stwierdzenie nabycia spadku, jeżeli naruszeń dokonuje osoba z kręgu spadkobierców), wezwanie pisemne do próby ugodowej, wniosek o ustalenie treści księgi wieczystej, jak również wniosek o zabezpieczenie (złożony przed powództwem).
Zasiedzenie następuje z mocy prawa po upływie określonego terminu, a postępowanie przed sądem ma za zadanie je tylko potwierdzić. Przerwanie biegu zasiedzenia ma więc znaczenie kluczowe.
Wniosek o zasiedzenie
Może się zdarzyć, że od wielu lat nasza rodzina użytkuje działkę zakupioną na podstawie umowy zawartej w formie pisemnej, ale nie notarialnej, a zatem spełniając przesłanki zasiedzenia, składamy wniosek do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia naszej działki. Koszty sądowe są stałe, niezależnie od wartości i wielkości nieruchomości i wynoszą 2.000 zł. Pozostałe koszty to przygotowanie prawidłowo sporządzonego i uzasadnionego wniosku z oznaczeniem nieruchomości. Koszty, które mogą się pojawić dodatkowo to koszty ogłoszeń i kuratora, gdy nie znamy właściciela i jego adresu zamieszkania. Po uzyskaniu korzystnego orzeczenia, musimy dokonać opłaty z tytułu podatku od zasiedzenia, który co do zasady wynosi 7 % wartości nieruchomości. W przypadku, kiedy sąd stwierdzi zasiedzenie na naszego spadkodawcę, obowiązek zapłaty podatku od zasiedzenia zmieni się w podatek od spadków i darowizn, który umożliwia uzyskanie zwolnienia dla osób z kręgu najbliższej rodziny.
